某项目整体开发战略构想以及营销策略课程.pptVIP

马桥项目整体开发战略构想以及营销策略 研究课题 我们是谁？ [结合板块发展态势，给予本案充分的认识和研究] 我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述] 我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质] 我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢] [市 场 篇] 项目研判[SWOT] S（优势） 客源市场丰富，为本项目的顺利开发奠定基础； 本项目所在的大板块将形成城的建设态势，而本案的规模则成为镇的开发，具有较大的号召力； 靠近闵行老镇，以闵行老镇为中心已经形成了比较成熟的生活配套设施，极大的提高了地块的整体形象； 距离即将通车的轻轨莘闵线华宁路站只有1.2公里的距离，未来的交通很方便，到达徐家汇商业中心也就是30分钟的路程； 地块的整体状况比较平整，东面紧邻一条天然河道，比较适合开发住宅小区。 项目研判[SWOT] W（劣势） 属大板块开发的第一个项目，时机早，提高了推广费用； 本项目的销售周期为2-2.5年，时间短。 地块的南面靠近吴闵铁路支线，虽然每天通过的列车仅为8趟，但是对今后住宅小区产生了一定的噪音污染。 地块所临的银春路为断头路，减少了对外的交往。 项目中部分回迁房的建设，将对商品房的销售有一定影响。 地块周边没有相应的配套设施，生活不是很方便，距离地块最近的基本生活配套也有1000米的距离。 地块的周边目前没有直接经过的公交线路，交通不是很方便。 项目研判[SWOT] O（机会） 轻轨莘闵线的通车将极大的改善地块的交通状况，给项目带来大量区域外的消费者，吸引青年人越多，对本项目的销售越有利。 作为森林体育城的4500亩配套用地之一，体育城的规划建设将成为本项目开发的重要依托；周边正在建设的以交通大学为依托的紫竹科学园区将带来大批高收入人群的聚集，对于区域地段价值有很大的提升作用，这样对于本项目的开发也是一个利好条件。 根据目前上海房地产市场向外围扩张和大盘开发的整体战略，本项目以50万方的盘量在该区域必将成为区域市场的市场领导者，这是比较符合目前上海整体市场发展的趋势的。 项目研判[SWOT] T（威胁） 随着区域市场的发展，必将吸引大批开发商的注意，周边潜在的开发量将对本项目产生一定的竞争威胁。 4500亩中的其他地块有可能在本项目的开发周期内开发动迁房，将对本项目价格提升产生抑制，并分流客源。 从今年开始，市政府将在内外环之间和外环线以外每年推出300万方的中低价房，如果这一政策开始实施，这300万方的住宅以其地段以及价格上的优势必将对本项目产生巨大的威胁。 总结 从本案SWOT分析，我们认为： 西部城区的热度抬升及国际森林体育城的落户，极大抬升本案的地缘价值 轻轨的近距离接驳，缩短了本案与城市之间的距离感 大学城的毗临，使得本案周边形成一个高素质的人居生活氛围 轻轨沿线及莘庄楼盘的热销，为本案的未来推动聚集极强的人气 总结 而对于本案的劣势和威胁，我们认为： 本案目标市场主要分三个层次 区域内客群 来源：闵行老镇现有居民及周边区域 特征： 镇上第一代居民的改善住房需求； 原居住家庭衍生分化产生的购房需求； 成长生活与此，与地方的关系密切，故首先考虑本地买房。 来源：闵行经济开发区企业员工 特征：素质好，收入较高且稳定； 投资意识强，生活追求时尚； 年龄在25-35岁，对于住宅的品质有较高要求； 目前主要居住在市区，通过每日的班车上下班； 在工作地附近性价比高的楼盘将吸引他们。 来源：市区客源 特征：出生于70年代，对地域概念不强但注重交通便捷和生活配套完善和生活品质，同时关注时尚的市区年轻人为主； 以改善居住条 件、换房、拆迁等带来的需要并受轨道交通辐射影响的市区居民为附； 这部分人可以接受的价格在5000元以下，但市区内已经难觅这样价位的楼盘，迫使他们购房沿轨道交通向外延伸。 总结 对于目标市场的研究，我们认为： 本案的未来盘量消化有足够的目标客群支撑力度 不同的市场比例构成将会影响本案的品牌价值与产品价格； 高品质的目标市场将有力提升本案的档次和品位，同时也使得本案具备足够的品牌溢价能力； 多层次的目标客户构成使得本案具有很大的市场选择灵动性。 总结 因此，在未来的战略中，我们将以： 前瞻性的战略规划和个性生活的营造，来提升本案的整体质素和生活品质，借以取得整体盘量价值效益