成本前置与设计阶段的成本规划及优化2.pdf

一、规划指标： • 4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安 成本约10~12万元（2500元/m2 ×40~50m2 ），一个地面停车位建 安成本不到1万元（250元/m2 ×20~25m2 ），建议结合产品品质和 满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停 车； • 5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可 同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）； 二、基础设施： • 6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、 化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造 价； • 7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高 压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度； • 8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响， 应加以优化； 二、基础设施： • 9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝 土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑 消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化； • 10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草 砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙 材质（石材、混凝土）等方面优化； 三、环境： • 11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半 比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶 段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹 配； • 12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物 应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避 免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否 则死亡率高则造价高、后期养护费用也高； 四、公建配套： • 14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地 下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、 通风等大量造价； • 15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一 定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度， 都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m柱 距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也 经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率； 五、单体： • 15、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在7.2~8m，不建议设 计师使用超大、过小、怪异的柱网； • 16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避 免可能因此产生转换层； • 17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘 条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近 20%，可节省钢材约20%左右； 五、单体： • 18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含 量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使 用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较； • 19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成 面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果， 但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元/m2 ），所以应加以优化 使用； 五、单体： • 20、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元/m2 ）比墙体单价 （约200元/m2 ，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01 开窗率约降低造价3元/m2建面； • 21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等 要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高