房屋承租人优先承租权的理论基础.DOC

PAGE 1 硕士学位论文 房屋优先承租权行使问题研究 学科专业 法学·民商法学 学位类型 eq \o\ac(□,√)科学学位 □专业学位 研究生姓名 何丽芳 导师姓名、职称 王葆莳 副教授 论文编号 湖南师范大学学位评定委员会办公室 二〇一五年五月 分 类 号 密 级 学校代码 10542 学 号 201202010032 房屋优先承租权行使问题研究 The Study of House Lessee’s Priority to Lease’s Problem 研 究 生 姓 名 何丽芳 指导教师姓名、职称 王葆莳 副教授 学 科 专 业 法学·民商法学 研 究 方 向 民 法 湖南师范大学学位评定委员会办公室 二〇一五年五月 PAGE IV PAGE III 摘 要 房屋优先承租权，是指当租赁期限届满时，承租人享有的在同等条件下优先于他人承租原租赁房屋的权利。优先承租权作为房屋承租人的一项实体权利，既可以满足承租人对租赁房屋的持续使用，又能实现出租人对租赁房屋的处分权。从商法视角上看，对承租人的优先承租权予以特别保护，体现了经济利益至上的商法价值取向。从我国民法的基本原则上看，保护承租人的优先承租权，是贯彻意思自治原则以及诚实信用原则的体现。承租人在租赁期限届满前向出租人提出优先承租的要求，但出租人容易基于各种原因拒绝承租人的请求。由于我国《民法通则》、《合同法》等现行法并没有关于房屋承租人优先承租权的直接规定，而当事人对于行使房屋优先承租权的规定又颇为简单，房屋优先承租权往往会流于形式。鉴于此，房屋优先承租权作为一种基于出租人与承租人合同约定产生的债权，司法实践在处理相关纠纷时，需要在出租人的自由处分权与承租人的优先承租权之间进行权衡，从而作出合理认定。房屋优先承租权以合法有效的长期租赁合同为前提，租赁期限届满，出租人愿意继续租赁房屋时，承租人必须在合理期限内以同等条件行使优先承租权。其中，同等条件应包括租金及其支付方式、租赁期限、承租人的支付能力等。同时，对于承租人违约、出租人对租赁房屋进行招标招租以及对房屋整体出租时，应排除适用房屋优先承租权。而侵害房屋承租人行使优先承租权的司法救济只能是要求出租人承担赔偿责任，而不能要求确认出租人与第三人的合同无效或者强制缔约，赔偿责任的范围则可引入法国民法典的迁移性赔偿金制度。在与部分共有人、第三人、次承租人之间的承租权产生权利冲突时，应区分不同的情况分别处理。 关键词：房屋承租人，优先承租权，租赁关系  ABSTRACT Housing tenant priority right, it is to point to when the lease term expires, under the same conditions,the lessee enjoys of lease of the original rental housing rights take precedence over others.As a real right of housing tenant, priority right of tenant can satisfies the lessee to lease the continuous use of the building, and the lessor can realize to the disciplinary right of the building. From the perspective of commercial law, the priority right to rent the lessee to special protection, reflects the highest value orientation of the economic interests of commercial law. From the basic principles of civil law in our country, the protection of the lessee priority right of tenant, is carry out party autonomy principle and the embodiment