2010大连长兴岛项目第二阶段定位.pdf

大连长兴岛项目第二阶段定位大连长兴岛项目第二阶段定位 2010.62010.6 工作前提 1. 高尔夫球场的规划方案已基本确定，住宅物业只能在不改变高尔夫球道的条件下，进行规划布局。 2. 住宅物业方面，设计院也先期进入，提交了规划设计方案的成果。 因此因此，伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下 ，结合设计院的方案结合设计院的方案 ，更加更加 有针对性提出本项目的定位建议。 由设计院方案引发的几点思考 1 市场定位问题市场定位问题 设计院方案的技术指标 从设计院的技术指标看: •• 独栋别墅共独栋别墅共276276户户 ，总建筑面积总建筑面积159390159390平方米平方米 ，户户 均建筑面积约578平方米 ； • 联排别墅共434户，总建筑面积81375平方米，户 均建筑面积约188平方米 。 别墅产品户均面积过大 将会面临较大的市场风险将会面临较大的市场风险 ，拉低销售速度拉低销售速度 ， 拉长开发周期 由设计院方案引发的几点思考 2 球场、酒店、住宅间的交通问题球场、酒店、住宅间的交通问题 酒店、球场与居住区的交通使用同一条交通动线 ，缺乏有效区隔。 建议酒店、球场与住宅之间的交通相互独立，避免相互干扰 ，居住区使用相对独立的出入口。 由设计院方案引发的几点思考 3 别墅的价值体现问题别墅的价值体现问题 “买别墅即是买院子”、“度假生活” 从伟业多年的销售经验来看，客户对院子大小的关注程度不吝于房子本身，大面积的庭院、提高项目的总体价值， 建议规划布局时考虑较低的建筑密度，力争“一亩一栋房子” 由设计院方案引发的几点思考 4 开发策略问题开发策略问题 ? 高举高打：顶级产品入市，树立项目高端调性 好处：树立项目品牌，快速实现产品溢价 问题：销售速度缓慢，现金流容易断裂 ? 配套先行：前期打造配套，区域成熟后开发住宅 好处好处 ：：增强投资真信心增强投资真信心 ，，物业价格跳跃发展物业价格跳跃发展 问题：先期资金投入大，资金成本高 ?? 走现金流走现金流 ：：中端产品入市中端产品入市，现金充足后开发配套现金充足后开发配套 好处：实现快速回款，减缓现金压力 问题问题：：无法实现更高溢价无法实现更高溢价 ，整体收益性差整体收益性差 本报告的框架如下： 市场定位问题 项目整体定位 交通组织问题 项目产品定位 别墅价值体现问题 开发策略问题 开发策略定位 一、项项 目目 整整 体体 定定 位位  第第 一阶段报告观点回顾阶段报告观点回顾