2011年华邦·金座阶段性营销建议2.pdf

政策环境分析 金九暗淡 京沪穗深一线销售全军覆没 “金九银十”历来是楼市旺季，但在如今严厉的调控背景下，楼市不但没有 迎来传统的“金九”旺市，甚至面临惨淡收官的尴尬现状。《国际金融报》记者 综合各方数据发现，楼市“阴雨连绵”，各大一线城市房地产业销售纷纷遭遇“ 滑铁卢”，基本以暗淡收场。 北京量价齐跌，上海库存攀高，广州量跌价升，深圳房源猛增。其中，9 月北京城六区楼市集体降价。 标普预测房价降 一成 标普预测中国房价明年降一成 国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，如果2012年住房销售骤降 30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，该机构同时维持对中 国房地产行业的“负面”展望。对于明年房价的预测为房价下跌10%。 自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它 们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。独 立投资顾问公司莫尼塔公司在上个月发布的一份报告中表示，对12个中国城 市的房地产商进行的月度调查显示，近70%的地产商称，与7月份相比，8月的 现金流状况恶化。 成交量跌幅超 30% 13个城市楼市成交量跌幅超30% 9月26日，中国某研究院公布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中 ，有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中，又有13个城市的成 交量跌幅在30%以上。数据显示，深圳同比跌幅最大，达到64.89%；其次是大 连，同比跌幅超50%。业内人士指出，调控政策继续从紧，楼市仍将量价震荡 。 专家表示“9月底的成交上涨或将带动10月初成交上涨，未来二手房市场可 能先于新房回暖，但是从今年观望气氛浓厚的市场环境看，楼市成交上涨幅 度有限，难有突破性变化。”对此，中国某研究院报告也指出，为进一步巩固 和扩大调控成果，对商品房和保障房的调控政策将持续升级和深化，而调控 政策继续从紧将导致楼市仍将处于震荡期。 综合点评 泰美盈瑞观点 9月份全国楼市普遍遇冷，以往金九银十的火热情况已经不再。可以看出 国家的调控政策已经起到了作用。连续5个月的成交低量使9月房价开始了明 显的松动迹象，表明市场已经进入实质性降价阶段，房价下降的拐点即将到 来。从另一方面也可以看到，调控政策目的是打击不合理的住房需求，满足 居民自住需求，现在楼市出现成交低迷的情况，是由于泡沫退去，市场的真 实需求已开始显现出来的结果。 同时成交量的再度滑坡也意味着购房者的购房信心也降至谷底。即使是 在供应量将增长的“金九银十”，也难以换来购房者的信心。调控政策进一步收 紧，目前包括衢州在内的二三线城市都实施了限购，虽然不会直接影响到嘉 兴市场，但对购房者的心理影响非常大，特别是部分认为市场调节幅度不会 过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。 政策趋势分析 不是毁灭，不是纵容，而是禁锢 预判观点一：“不择手段”的计划经济调控 由于社会主义体制的特殊性，长期以来中国发展一直在奉行计划经济与市场经济的“双轨 制”模式，市场经济只能在计划经济允许的区域存在。 预判观点二：长期禁锢，阶段放松的房地产买卖需求 既彻底遏制了房产投资者的投机炒作，又没有直接打击房产投资升值预期。因买不到房而产 生的压抑需求，实际上成为政府的资源储备，一旦政府需要时，随时可以开放限购令引发一 轮投资高潮，拉动整体经济。 房地产市场分析 固定资产及房地产投资 海盐县近年固定资产及房地产投资情况