红星佳园项目定位与发展策略报告.pptVIP

中国地产营销实战军团！ 谨呈：园康置业投资有限公司 红星佳园项目 定位与发展策略报告 （2011-5-29） 市场分析 项目分析 项目开发难点 地块指标分析 第四部分 项目定位 项目开发策略建议 报告提纲 总结 第一部分 第二部分 第六部分 第三部分 第七部分 第五部分 PART 1 第一部分 地块指标分析 ■项目特定开发条件 纲要 ■地块现状 ■项目规划指标 地块指标分析 1.1 项目规划指标 用地使用性质 C2;C2R2 可兼容使用性质 净用地面积 C2：8613㎡; C2R2：26508㎡ 容积率 ≦C2：6.3; C2R2：4.5 建筑密度 ≦C2：37﹪; C2R2：30﹪ 绿地率 ≧25﹪; C2R2：38﹪ 建筑高度控制 ≦100M 广场面积 规划可建建筑面积为173547.9㎡,其中商业96012㎡,住宅77535.9㎡。 地块指标分析 1.2 地块现状 地块地形由西南向东北角倾斜，地势落差为5～10米 1.3 开发特定条件 地块指标分析 ■项目由园康置业投资有限公司与红星村合作开发的。红星村以地块入股， 根据协议约定，西边地块的东边，回报一栋面积为35001㎡的三星级酒店及 西边地块的西边回报一栋面积为7457㎡的商业综合楼1栋。 ■项目酒店与综合楼系回报物业，不需要进行经营与销售。 ■项目开发力求产业去化度高，快进快出。 地块指标分析 1.4 小结 ■地块成“7”字型布局，西南与东北存在地势落差； ■项目开发的特定条件的约束较大； ■长沙市城乡规划局给出地块经济指标严格限制了本项目的规划设计标准。 以上三点对本项目的定位与物业发展给出了多方限制。如何基于现有情况和 条件，尽可能的给项目确认一个更为合适的定位与物业规划呢？ PART 2 第二部分 项目开发难点 ■商业体量过大与周边商业氛围薄弱之间的矛盾 ■地块商业布局现状局限（集中商业）与开发商要求快速去化之间的矛盾 ■商业定位与片区商业融合以及持续发展之间的矛盾 ■地块形状、地势与客流组织（规划设计）之间的矛盾 项目开发难点 开发难点透视 项目开发难点 难点一 商业体量过大与周边商业氛围薄弱之间的矛盾 周边商业氛围不浓厚，本项目有必要设置大型主力店来带动片区商业氛围，商业氛围成熟时间较长，可能导致市场消化周期较长，这与大体量商业的投资额度有直接的矛盾。 项目开发难点 难点二 地块商业布局现状局限（集中商业）与开发商要求快速去化之间的矛盾 按现行规划指标，很有必要打造大型集中式综合商业。集中式商业的销售去化问题向来是一大难点，需要较长周期，这与公司的去化度高是有现实矛盾的。 难点三 项目开发难点 商业定位与片区商业融合以及持续发展之间的矛盾 项目处于东塘商圈与红星商圈之间，南有井圭路，北有香樟路，所处商业位置极其尴尬。周边商业业态较低端，对本项目的市场形象有一定的影响。如何融洽以及持续发展是需要解决的矛盾。 项目开发难点 难点四 地块形状、地势与客流组织之间的矛盾 地块的“7”字地形、地势不平整、规划指标等因素造成了项目规划上的难点。 小结 项目开发难点 本项目的开发难点相当明显。地块的局限、规划的限制、周边商业氛围的不成熟、开发大型集中商业的去化问题等等……在先驰看来，每一个项目从某一个角度来看都是有难度的。如何去把指标转化为创新规划意识，把困难转化为市场动力呢？ PART 3 第三部分 项目分析 纲要 ■地块分析 ■项目四至 ■市政配套 ■交通组织 项目分析 1.1 地块分析 C2占地面积 容积率 可建面积 地块性质 限高 8613平米 6.3 54261 商业（C2） 100M C2R2占地面积 容积率 可建面积 地块性质 限高 26508平米 4.5 119286 商住（C2R2） 100M 地块位于洞井路与木莲路交汇处，呈“7”字布局。 1.2 地块四至 项目分析 地块 地块东临洞井路，西至红星 村安置小区，南至红星安置 小区，北至木莲路。 1.3 市政配套 项目分析 地块周边道路主干为洞井路与木莲路（修建中）。周边小区、学校众多。一公里内 生活配套齐全。地块周边500米内，银行、娱乐、购物等高端业态配套缺乏。 项目分析 1.4 交通组织 ■香樟路：旅2、63、124、805、802 ■井圭路：137、602、147 地块旁边只有147一路公交车经过。当范围扩大至香樟路与井圭路时，公交出行基本可附盖长沙各主要车站、大型商圈。由于木莲路在修建中，导致路网不畅，路网交通辐射能力差。 项目分析 小结 本项目地块狭长且有地势落差，规划设计上难度较大；商业体量巨大，消化周期较长；交通组织极其不完善。这给项目商业人流