重庆·国奥村2011年营销执行方案.pdf

【重庆·国奥村】2011年 营销执行方案 重庆国奥村项目组 2011年2月 写在篇前： 由于尚未明确地提出2011年的销售目标，项目组首先根据市场判断 和工程节点推导出2011年的销售目标，在此目标下有针对性地制定 营销计划，形成此方案。此报告主要明确以下几个问题： 1、明确2011年的营销目标； 2、找到营销的难点和关键点； 3、提出解决的营销策略； 4、明确2011年各阶段的营销目标和计划； 报告思路及大纲 Part One 2011年营销目标确定 研判2011年 以工程节点 根据市场和经验铺排 最终确定2011年 营销环境 为前提基础 2011年推售计划 营销目标 Part Two 客户分析 客户特征分析 客户流失分析 Part Three 营销难点及关键点 从市场、本体、客户等 提出解决难点 维度分析营销难点 的关键点 Part Four 营销战略及策略 提出营销战略 提出营销策略 Part Five营销执行细案 蓄客策略 推广策略 展示策略 目 录 Part One 2011年营销目标确定 Part Two 客户分析 Part Three 营销难点及关键点 Part Four 营销战略及策略 Part Five 营销执行细案 回顾—2010年宏观调控背景 2011年营销目标确定 2009年中旬开始，楼市进入疯狂状态，出于对整体经济运行、行 业发展、社会民生问题等问题的担忧，国家出台新一轮的宏观调 1、营销环境研判； 控政策。 • 宏观大势预估； • 竞品市场研究； 1、投资比重过大，威胁实体经济 2、供需失衡，价格涨幅过快。 • 小结； 2、最新工程节点； 2005- 2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势 全国商品房和经适房竣工面积，销售面积，商品房销售价格走势图 3、推售计划； 4、2011年营销目标； 回顾—2010年1-12月房地产政策梳理 2011年营销目标确定 日期 法规 关键内容 加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。 国务院办公厅 关于促进房地产 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得 1月10日 市场平稳健康发 低于40% 。 1、营销环境研判； 展的通知 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定 “国十一条” 时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 • 宏观大势预估； 关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知：经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用 1月21日 国土资源部通知 地占申报住宅用地的