蔚蓝海岸营销策略分析.pptVIP

项目定位——“蔚蓝海岸” 小组成员： 沈丹萍、孙婷婷、许小瑜 施晓东、张任华、陈权黄景波、邵乾荣 一、该项目所在区域房地产经济调研（丰泽区） 1、总量分析 　　九月前半月，泉州楼市成色稍显不足，2011年9月1日至9月15日，泉州市五区商品住宅成交量为312套，较8月1日—15日成交下跌26%，相比2010年9月1日—9月15日成交的456套下跌约32%。金九前半月各区成交中，丰泽区成交176套，鲤城区成交35套，洛江区成交57套，泉港区成交43套，泉州开发区成交1套。9月上半月商品住宅成交集中在丰泽区和洛江区，成交套数占比约75%。 可见，在泉州五区中，丰泽区的房地产市场占有量达到56%。虽总体市场略有下滑，但是丰泽区仍占据成交量首要地位。 2、因素分析 需求方面：业内人士预计，尽管泉州楼市行情不是非常好，但是却很乐观，许多业内人士依然相信9月和10月泉州成交量将会出现一个小高潮。 供应方面：当前泉州众多开发商都处于一个预约登记认筹的阶段，就是为9月底和10月的放量做最后准备，随着供应量、开盘量的上升，必定会引来成交量的上升，如果接下来没有新的政策出来的话，10月份也将延续月底成交量释放的状态。 总结：市场明显降温，销售放缓；购房者购房行为体现谨慎理性。开发投资继续保持增长，增幅回落。 二、项目市场分析 1、区域市场特征及未来变化趋势 趋势： 居家型成交易主流 近期以来，中大户型成为市场交易的亮点，中大户型成交比例的提升，吸引了人们对居家型户型的关注。从8月份18--24号的情况来看，90平方米以下户型占28%，90~120平方米的户型占16%，120~150平方米的户型，占27%，150平方米以上的大户型，则占据了29%，突破新高。从这一成交结果不难发现，中大户型占了较大的成交份额，即面积在120平方米以上的中大户型，占据成交量的56%。而这一现象恰好与年初以来的情况相反。可以说，早在数个月前，90平方米以下的中小户型产品，较为抢眼。这类产品往往占据较大的成交比例，成交高峰期时，甚至占到总成交量四五成。 本项目户型几乎覆盖市场的所有需求，从一房到四房尽有。 2、本项目的目标市场和目标消费者群体 本项目户型包括84~87㎡左右的两房，124~136平米的三房以及42㎡单身公寓，而且有不同程度的赠送面积。 虽然中大户型成交比例的提升，吸引了人们对居家型户型的关注，但是中小户型仍占据着相当一部分的市场份额。推出的这五种户型丰富了客户的选择。相对的机会更多。 两房中低收入的、有能力购房的小家庭。 三房的目标客户群主要是有稳定高薪收入的中年人，用于自住改善型或是投资型的。 单身公寓针对收入中上，有购买能力。20--35的年轻一族。 3、本项目的主要竞争楼盘对比分析 蔚蓝海岸周围一公里以内的楼盘主要有 海逸国际公寓 海景国际花园高层部分 滕王阁 富临嘉园 宝洲花园 金帝花园 瑞士花园 巴黎印象 以及与其成价格竞争的太古广场、东海湾 其主要竞争对手是在售的海景国际花园、富临嘉园 冠亚·凯旋门 。 主要竞争者分析对比表 4、总结该项目的SWOT S: 项目位于丰泽区云鹿路和宝洲路交汇处，地理位置优越，交通便利。处于周边汇聚天虹商场、麦德龙、国贸商城、永辉超市等繁华地标，周边商业氛围浓郁，咫尺购物、繁华与宁静的快捷切换。除了这些，泉州实验中学、第四中心小学等学校配套也近在咫尺。 W: 项目占地面积偏小，只有两栋。实际绿化率不高，容积率偏高，整个小区给人的感觉不够空旷。另外，其户型的设计不够理想。 O: 随着市政府搬迁至东海，东海将成为今后泉州的富人集中区，商业发展成主流发展方向。以坪山路为界，这一片区靠近市区地段拥有福州永辉、麦德龙、鑫源国贸商城等大型购物中心，以及千亿大街、鸿景商业城；而年底即将落成的天虹百货，也将从一定程度上吸引周边的人流。 而该项目恰恰处于这个商圈的繁华地段，竞争优势明显。在未来几年，该项目具有很大的增值空间。 T: 虽然该项目地理位置优越，交通便利，但是相较于周边几个楼盘，如富临嘉园，海景国际，此项目优势不明显。主要还是楼盘过小，户型种类少，小区内部配套不够完善。 三、项目市场定位 1、项目优势 1、交通便利。 2、周边配套设施完善，坐拥五大商场。 3、市政府的东迁，它必然成为最具核心的稀贵之地。? 4、毗邻晋江，且位于海景国际花园世纪门斜对面 ，虽绿化率低，但是可以利用把绿化外移的手法，借由海景的优美绿化景观，达到良好的观景效果，尽享海景资源。 2、交通便利 蔚蓝海岸位于泉州宝洲路、云鹿路、江滨大道三大主干道交汇处。刺桐大桥、晋江大桥连接晋江，后渚大桥通往洛秀组团，沿海大通道、石狮大桥通往石狮子，大泉州立体交通网络形成。从交通上来说，住在蔚蓝海岸，还是非常便利的。 3、坐拥五大商场 天虹商场、麦