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第4章 房地产开发资金的筹集  第一节投资与房地产投资  第二节房地产开发资金筹集方式▲  第三节金融机构对项目贷款的审查  第四节房地产开发项目资金筹集规划▲ 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 本章复习题  1.举例说明投资收益的表现形式。  2.房地产投资的分类及现实表现。  3.分析房地产开发投资的风险。  4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。  5.资本公积金与盈余公积金  6.房地产开发贷款的类型及含义。  7.计算贷款本息偿还问题  8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。  9.编制投资计划与资金筹集表。 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 第一节 投资与房地产投资  1.投资 ⑴定义：为了获得未来货币增值或收益而做出的 确定的现值的牺牲。 ⑵特性  1）目的性  2 ）时间性  3 ）收益性  4 ）风险性 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 第一节 投资与房地产投资  2.房地产投资 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为 目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或 间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 第一节 投资与房地产投资  2.房地产投资 ⑴房地产直接投资  1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）  2 ）房地产置业投资（物业）  家庭购房自住  投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）  投资者购房储备，待价而沽  投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 第一节 投资与房地产投资  2.房地产投资 ⑵房地产间接投资  1）购买房地产企业的股票、债券  2 ）购买房地产投资信托基金（REITs）  3 ）购买房地产抵押贷款支持债券 房地产 抵押权 商业 债权 SPV 债券 投资者 开发商 贷款 银行 交易价 特设中介 交易价 （个人、企业） 房地产经营与管理 城市建设学院 工程管理教学部 第一节 投资与房地产投资 3.房地产开发投资的特性 ⑴投资对象的固定性和不可移动性 ⑵投资的高投入和高成本性  1）土地取得及开发的高成本  2 ）房屋建筑的高价值（建安成本、利息）  3 ）交易费用高（广告费、手续费、税费等）