尺度-成都天泉聚龙销售执行全案.pdf

成都《天泉聚龙》暂定名 市场定位＆存量销售代理 提报案 成都尺度兴业地产代理有限公司 2007 年 2 月 8 日 1 前 言 在成都房地产最近几年的高速发展当中，近郊和远郊卫星城板块的房地产开发越来 越占据了一个很重要的位置，各大卫星城板块都曾经出现不同题材的定位。龙泉曾经的 体育运动题材因为政府的原因而夭折，到现在也只能是一个在各大近郊板块中的弱势群 体。而华阳和温江都在一段时间里呈现出自己的王者霸气，房地产开发业轰轰烈烈。 龙泉驿区在成都市的房地产开发当中应该有一个什么样的位置？而项目本身在成都 房地产市场中本身应该找到一个什么样的位置？我们需要有什么样的理想？——从项目 的规模而言，恐怕不仅仅是解决现阶段销售的问题，而且需要考虑持续性发展的问题。 龙泉驿区自 99 年拉开房地产开发序幕以来，我们看到，到今天 7 年的时间里，其规 模并没有像这七年当中的成都房地产市场一样呈现出巨大增量，从某种以上讲，龙泉驿 区的房地产开发没有跑赢成都市的房地产的发展速度。而偏偏在 03 年整个成都房地产市 场全面发力的时候，龙泉驿的房地产不但没有在成都郊区的房地产板块中表现出王者之 气，反而呈现出弱势的状态。这也是为什么到今天，我们看到，仍然是并不是太多的房 地产项目在陆续开发，但是其供求状况、价格增幅并不能令人满意，显然，龙泉驿区房 地产市场要走的路还很远。 当然，龙泉驿的房地产市场有着自己的定位，有着自己的 目标消费群体，但是，当 2 项目以近巨量的土地开发规模特别是以高端产品出现在我们眼前的时候，显然一旦进入 实质性的市场推广，对成都市房地产市场来讲，也是一个不可忽视的力量。因此，对于 项目而言，固有的龙泉驿区房地产的投资及消费群体是不能够支撑起项目这样规模的高 端体量的。我们需要探索更多的可能，这也是我们在本案上的基本判定。 所以，本案将在清楚地研究龙泉驿片区的各项要素的基础上，将从区位、产品、营 销以及销售执行等多个角度对项目进行切实可行的目标性论证。 3 目 录 第一部分 市场定位提报 一、成都房地产市场简析……………………………………………………………….6 二、别墅市场研究………………………………………………………………………11 三、竞争楼盘简析……………………………………………………………………….16 四、项目现状分析及建议………………………………………………………………. 24 五、目标消费者分析……………………………………………………………………..31 六、项目定位及发展建议………………………………………………………………..38 第二部分 存量房销售代理提报 一、项目情况简述……………………………………………………………………… 45 二、市场背景……………………………………………………………………………..50 三、营销策略……………………………………………………………………………..54 1、项目目前市场地位………………………………………………………………….. 55 2 、项目销售策略……………………………………………………………………….. 56 3、项目价值推广……………………………………………………………………….. 60 4 、销售保障体系………………………………