2011.7.29-中国房地产行业未来发展趋势解读.docVIP

中国房地产行业未来发展趋势解读 宏观经济及政策环境 房地产市场整体情况及趋势 未来市场细分趋势解读 宏观经济及政策环境 经济环境：国内经济平稳较快增长 国家统计局公布的数据显示，今年上半年GDP同比增长9.6%，为20.44万亿元。而根据测算，上半年CPI同比上涨5.4%。在经济总量上，国内经济平稳较快增长。 中央电视台财经频道2011年上半年经济分析报告预测，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在 9%－10%。在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到 5%以上水平。 数据来源：国家统计局 政策环境：房地产调控将在一定时期内长期存在 2011 年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。近40 个城市实施限购，600 多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下。 7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。 金融方面，货币政策持续收紧，今年年内3度加息，6次上调存款准备金率，信贷投放同比下降。今年上半年新增信贷共计4.17万亿元，同比少增4497亿元；上半年社会融资规模为7.76万亿元，比上年同期少3847亿元。 ㈢ 小结：未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导 尽管政策十分严厉,但高增长和高通胀的经济环境使得地产行业的调整会低于市场预期。在经济基本面运行较好的情况下，预计本轮房地产调控在一定时期内将长期存在。同时，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。 房地产市场整体情况及趋势 ㈠ 上半年房地产市场总结 今年上半年房地产市场总体情况：房价快速上涨的势头得到一定遏制；房地产市场需求依然非常旺盛；开发商资金链趋紧，拿地谨慎。 今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个，房价快速上涨的势头得到一定的遏制。但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的。 2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。2011年上半年，全国商品房销售面积为4.4亿平方米，同比增长12.9%，比1-5月提高3.8个百分点，比去年全年增速提高2.8个百分点；其中住宅销售面积同比增长12.1%，增速比1-5月扩大3.6个百分点，比去年全年增速略高4.1个百分点。 数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。 （以上数据来源：世联地产） 未来市场总体预期 未来商品住宅价格面临较大下行压力；资金充裕企业拿地和并购机会增加；房企将根据市场适时调整企业战略。 市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来商品住宅价格面临较大下行压力。此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。 三、未来市场细分趋势解读 ㈠ 中国宏观经济整体向好，城市化进程成为趋势，特质大盘成为必然 以深圳华侨城、碧桂园、雅居乐为代表的具有特质的复合型地产模式成为必然，客观推动了城市化进程。 中国城市整体经济发展，带动商业、服务业的提升，商业地产发展迅猛 高品质酒店、5A写字楼、综合商业体成为地产发展新的增长点。 地产行业逐渐两极分化 1、强者生存：拥有庞大产业链或雄厚资本实力的企业逐渐成为地产主流，而中小开发商生存困难。 世联数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22