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深圳都会 100 销售 执行报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 深圳市中昊源投资发展有限公司： 我司自正式受托本项目的策划代理事宜，经专案小组的市场调查、地块分析，先后提供了《中 昊源项目的物业发展建议》、《中昊源项目的阶段性汇报及战略总纲》、《中昊源项目的广告计 划及预算》、《中昊源项目商场价值的分析》等专案。现在项目已进入了开盘的前期准备阶段， 特向贵司提交《都会 100 项目销售执行报告》，供贵司决策时参考，并经研讨确认后作为销 售筹备及执行工作之指引。 专此奉达！ 世联地产顾问（深圳）有限公司 目录 第一篇 市场调查报告p6 1.1 总体市场态势p7 1.2 华强北区域市场总特征p12 1.3 重点竞争物业分析p15 1.4 客户群体及内外销市场分析p20 第二篇 项目的住宅和公寓分析p22 2.1 项目概况p23 2.2 项目的SWOT 分析p24 2.3 项目的物业定位及目标客户群分析p25 2.4 销售卖点组织p26 2.5 项目的综合评价及总体发展战略p26 第三篇 商业部分分析p27 3.1 地块的商业价值分析p28 3.2 项目的SWOT 分析p28 3.3 商业的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图） p29 3.4 商业物业管理p34 3.5 销售卖点的组织p34 3.6 商场的综合评价及总体评价p34 第四篇 销售方案p35 4.1 总体销售策略p36 1 4.2 销售时机及销售的阶段安排p36 4.3 现场包装及形象包装p38 4.4 销售渠道选择与设计p47 4.5 广告策略与销售方案及预算p49 4.6 现场包装及预算p53 第五篇 价格策略p55 5.1 塔楼部分p56 5.1.1 价目表制定的原则p56 5.1.2 项目的实收均价与销售速度p56 5.1.3 折扣率的说明p58 5.1.4 各销售阶段折扣率p58 5.2 商业部分p59 5.2.1 市场售价比较法p59 5.2.2 市场租金比较法（投资回报法）p61 第六篇 销售实施p65 第七篇 销售准备工作细节p67 第八篇 附件p75 1、物业发展建议p76 8.1 住宅部分p76 8.1.1 架空层（含会所）功能设置p76 8.1.2 公用部分的装修标准建议p77 8.2 商场部分p77 8.2.1 装修标准建议p77 8.2.2 商业物业经营管理建议p78 2 、价格拟定的参考数据附页 8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8） 8.4 与竞争物业比较打分表（都会100 商住比较表） 8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4 层） 第一篇 市场调查报告 1.1 总体市场态势 1.1.1 总体市场态势 1）住宅部分 2000 年上半年深圳市共销售商品房233.42 万平方米，同比增长 15.4%。其中住宅销售面积 217.40 万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93% 以上。说明在商品房的销售中，住 宅所占的比重越来越重。 2 ）商业部分 2 2000 年上半年全市商业用地出让面积为10.75 万平方米，同比减少74.6% 。特区内主要分布 在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08 万平方米，占出让面积的57% 。说明随着 城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成。 2000 年 1 季度末商服施工面积为 165.08 万平方米，同比增长了20.3% 。特别是东门的旧城 改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重 不畅已是不争的事实。 3 ）办公楼市场 2000 年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81 万平方米，比去年同期减少了79.2% 。其中 福田区出让面积仅为0.3 万平方米，占总量的 8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报 建面积44.00 万平方米。 虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈 现上升的趋势。 4 ）公房上市 7 月公房上市已进入实质运转状况