保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划.pdf

呈：湖南保利房地产开发有限公司 保利·林语中心2013年营销策略 总纲及执行计划 世联地产·保利麓谷林语项目组 2012年11月28 日 回顾 会议共识争议 11 20 日会议达成的共识以及分歧 11 20 日月度会议几方达成的共识 1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿 2 、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值 3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心 4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确 定主力店及旗舰店 5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形 象，线下“3新1 火12季”格式推公寓 按达成共识的内容铺排推售 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 时间 商业 写字楼形象及蓄销期 销售 货源 3新1火12季格式推售公寓 担心出现问题： ①写字楼 公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的 情况？ ②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公 寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同 期推两种产品的尴尬局面。 11 20 日 度会议中需再延展的问题： 1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样 的写字楼 2 、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值 体系构成是怎样的？ 3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是 怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标 本次报告将努力解决以上问题 PART1 写字楼体量及售卖 3-A写字楼or公寓 写字楼如何售卖 前提 月份 9月 10月 11月 剩余货量 月均去化 去化 76 55 28 1800 150 项目 长房时代城 红公馆 建安像素汇 雅阁国际 阿普阿布 月均去化 48 30 21 5-8 25 公寓平均每月需销售150套，是市场出货速度的3-5倍，是目前本项 目出货速度的2倍 3-A作为写字楼售卖的前提： ①解决公寓售卖的出货压力问题 ②减少公寓货量，为错峰推售争取时间 ③通过转型，拓宽公寓的售卖途径 World union 写字楼OR公寓？ 长沙宏观商务环境 河西宏观环境分析 河西经济发展 河西规划分析 河西商务客户分析 定位依据 河西商务市场分析 河西商务租赁市场分析 河西商务供需市场分析 商业公寓的特殊性 World union 壹● 河西宏观环境分析 长沙宏观商务环境