某市金科云湖天都项目策划框架性思路讲义.ppt

共分四期开发，可售总建面为30万平米，加上配套设施和地下停车库，总建32.6万平米。 第四部分：项目经济分析 一、经济技术指标预设 总用地182758平米 总容积率1.8 总建面32.6万平米 乡村洋房10万平米 高层/小高层13万平米 商业7万平米 室内停车场2万平米 其他配套设施：0.6万平米 乡村洋房容积率：约0.9 其他容积率：约2.4 绿地率：45% 总户数：约2100户 停车位：800个（不含商业） 二、开发成本效益预测 1、花园洋房建筑面积均价3600元/平方米（套内4000元/平方米） 2、高层住房建筑面积均价2600元/平方米（套内3200元/平米） 3、商业建筑面积均价5000元/平方米 4、车库建筑面积均价2000元/平方米 销售价格预测： 销售收入估算 1、花园洋房：10万平米X3600元/平米=3.6亿 2、高层住房：13万平米X2600元/平米=3.4亿 3、商业：7万平米X5000元/平米=3.5亿 4、车库：2万平米X2000元/平米=0.4亿 总计：10.9亿 1、土地及配套费：29703万元 （其中土地费用26000万元、配套费用3423万元、人防费280万元） 2、工程安装园林费：35178万元 3、营销费：4360万元 4、财务管理费用：6112万元 5、税费：7732万元 6、规划许可证照费及其它不可预见费：725万元 总计：83085万元（详表另附） 开发成本估算 毛利润：10.9亿元-8.3 亿元=2.6亿元 毛利率: 2.6/8.3X100% =31% 总毛利为: 最后，让我们换一个思路来测算一下： 如果只做乡村洋房和商业： 乡村洋房做15万平米 商业做7万平米 则—— 销售总收入为： 商业7万X5000元=3.5亿 洋房15万X3600元=5.4亿 总计8.9亿 1、土地及配套费：29703万元 （其中土地费用26000万元、配套费用、2310万元、人防费280万元） 2、工程安装园林费：26678万元 3、营销费：3560万元 4、财务管理费用：6112万元 5、税费：6382万元 6、规划许可证照费及其它不可预见费：655万元 总计：73090万元 开发成本估算 1、户户花园（露台、前庭、后院、入户花园、屋顶花园） 2、幢幢设半地下阳光车库 3、室内空间双流向设计、动静分区、干湿分区、功能分区。 4、首层和顶层可考虑设阳光花房。 5、三明设计 天湖美镇户型平面图 中央美地户型平面图 鲁能星城坡地底跃户型平面图 八、园林风格及亮点营造建议 秉持自然、生态的风格，尽可能呈现坡地原生植被的感觉，杜绝裸露高切坡 营建中心水体景观带，此部分要呈现精致细腻的园艺品质感 营建12米的水体意景瀑布，另令其成为社区一大景观亮点 点缀各种美式乡村园艺小品，尽可能地营造休闲味 九、相关功能配套建议 1、1500平米的山顶会所：里面设置咖啡座、棋牌室、健身房，壁球式、桑拿室、阅览室等 2、在园林设置羽毛球场、攀岩壁等，在山顶设置游泳池等运动休闲设施 3、停车位配置比为1.5：1 4、公共装修档次及品味必须高档 5、配设一个1000平米的公交车总站站场，既满足本项目需要，也满足绿韵康城需要 山顶会所 综上所述，我们将把倚绿山庄打造成为： 以超前的生态健康居住理念，五重复合生态体系，全新的“乡村洋房” 概念，以及超宽楼间距，无极视野，户户花园，1400亩外部生态景观，高品位的精致生态园林，以及特有的美式坡地建筑形态等，全面领跑西城楼市，成为西城楼市第一盘。 十、关于商业 1、沿蟠龙大道以中高档特色餐饮，中高楼休闲娱乐为主，设内街，变半边街为内街步行街格局，建筑风格偏向美式，楼高两层，临湖面进深15米，两边开门，靠山面进深12米，均为开间8米。 2、靠火炬大道以集中商业和临街商业相结合，以集中商业为主体的形式，定位于家居装饰材料市场；并于操作中提前与国内外大型建材超市洽谈，寻求部分定单地产的可能。 集中商业8米柱网，大开间，销售时再分割有小单位。 临街商铺8米开间，进深12米，不要采用骑廊。 集中商业首层平面布局示意 建筑体 建筑体 建筑体 建筑体 车辆回旋带 内街形象示意图 临街形象示意图 室内形象示意图 十、项目分期开发战略 一期开发用地 二期开发用地 三期开发用地 机动用地 四期开发用地 开发面积：约6万平米； 开发物业：纯乡村洋房，约450套； 相关配置：销售中心、路口绿化广场、山顶 公园、中心景观带全部建成，并 保证看房通道及景观通道的畅通， 临湖商业预留用地临时绿化。 一期开发战略 销售中心示意图 开发面积：约6万平米； 开发物业：乡