2016建筑面积计算与建设工程竣工规划核实.ppt

* * * * * * * * * * * * 9.建筑面积计算与规划核实中常见疑难问题解决及案例剖析 （1）.规划核实中，如建筑密度超规划条件应怎么处理？ 肯定与许可的总平面不一致，找出不一致的方面，如地方规定，核实面积和许可面积在误差允许范围内，则可通过，如超出范围，按照地方规定处罚。 （2）.现阶段发放建设工程规划许可证，但是存在验收前发放规划核实文件。如果核实文件与审批的面积等出入较大，如何处理的？ 看有没有地方规定，一般地方规定核实面积和许可面积之间可以有一定的误差允许范围。 （3）.有一个项目已经建成，其中有两栋11层的住宅楼，原间距45米，建设过程中由于其他原因南侧住宅楼北移了1.5米，现状43.5米，日照分析没有造成影响，这种情况如何核实呢？ 追究放线核实单位的责任。 （4）.在规划确认核实的过程中,总建筑面积、地上、地下建筑面积以未分摊为准，但具体到商业、住宅、物管时应该以分摊后的建筑面积为准吗？ 均已分摊，总面积不变。 （5）.规划核实中绿地率不够怎么办? 肯定与许可总平面不一致，找出问题，进行整改。 （6）.审批时，规划条件中的建筑高度是算到女儿墙吗?顶上设计的栏杆算不算高度? 算到檐口或女儿墙高度，顶上栏杆不算。 （7）.国标中主体结构内阳台建筑面积计全面积，但原来地方规定关于1.8m以内阳台算一半计容，如何处理？ 服从国标。 （8）.规划要求中“室内车位按45平方米/个计；室外车位按30平方米/个计”怎么理解首层架空的建筑？怎么算占地面积？架空部分是算一半还是全算？ 架空部分算全部占地面积。 （9）.商办楼中庭，中庭那块屋顶是玻璃顶，面积算一层面积还是不算面积？ 算一层建筑面积。 （10）.规划核实验收阳台计算面积吗? 算面积。 （11）.建筑基底面积的规定?消防通道算基底面积吗？ 建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。 消防通道看具体位置。 ? ? （12）.一层架空层计算面积是按照顶板的水平投影面积计算（二层的面积吗？）那算占地面积的时候,这块架空层是算哪一部分面积？ 建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。 架空层算一层面积。? ? ? （13）.地下室作为商业是否计容积率?地下车库坡道怎么计算规划核实面积? 按照地方“容积率计算规则”。 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。 ? ? ? （14）.高层复式住宅里的核心筒算双层面积吗？(每两层设一个电梯厅) 按照依附楼层计算，如住宅算2层，核心筒算2层，如果依附楼层算1层，核心筒算1层。? ? ? （15）.车库出入口是否计算建筑密度？ 建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算，因此要看具体情况。 　 ? ? ? （16）.小区内二层加变电房超计容150平方米，规划核实怎么办？ 按照地方“建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法”，150平方米估计在误差允许范围内。 ? （17）.规划核实时需要核实小区内的配套管网设施吗？比如雨水、污水燃气热力等管网如何核实？需提供什么资料？ 配套管网设施需要核实，见3.1规划核实的主要内容。 ? ? ? ? ? （18）.请问自动扶梯算不算建筑面积?根据哪条？ 自动扶梯不单独计算建筑面积，是指不再单独计算建筑面积，因为洞口已按自然层计算了建筑面积。