某地产项目策划思路讲义.pptVIP

崇州永康东路项目策划思路 成都浩海房地产顾问有限公司 2014年2月27日 一 项目基础信息分析 二 经营及销售模式 三 主要合作商家资源 四 合作模式 五 目 录 Index 商业裙楼产品定位 前 言   2014年2月收到贵公司的《崇州市崇阳镇永康东路项目招商代理邀标函》后，立即组建“崇州永康东路项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论，拟定以下《崇州永康东路项目策划思路》。策划书主体分为三大部分，产品策划、业态策划、销售模式策划，前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。 请见谅，这份《崇州永康东路项目策划思路》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待进一步修正！ 规划用途 建设用地 面积（m2) 容 积 率 规划建 筑面积 （m2) 建筑控 制高度 (m) 建筑密度 绿地率（%） 二类商住用地（兼容 60%的商业） 13016.35 3 3.9万 60 35%（塔楼密度不大于25%） 30% 1、规划指标 一 项目基础信息分析 2、转换指标 项目 内容 项目 内容 容积率 3 总建筑面积 39049m2 建筑高度 不大于60米 建筑层数 约17层 建筑密度 不大于35% 首层建面 4556m2 商住比例 6:4 商业建面 23429m2 住宅建面 15620m2 土地价格 约770万元/亩 楼面地价 约3800元/m2 3、市场售价 形态 价格 参考 洋房物业 5000元/m2 上林西江 电梯物业 4300元/m2 上林西江、愿景河之州 商业物业 2-2.5万元/m2 愿景河之州首次商业及其他 酒店/loft物业 6000元/m2 预估（精装） 备注：以上价格仅供参考，未考虑区域、产品、附加值等要素，仅仅反应市场基本价位区间。 问题一、面粉贵过面包？ 3、利润率约22%，总体利润基本正常，但住宅及酒店物业的售价均低于成本，消耗了商业物业对利润的贡献，未能实现利润最大化。 形态 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 总产值（亿元） 成本（元/m2） 利润（亿元） 住宅 15620 4300 0.67 6800 -0.39 裙楼商业（1-3层） 15429 15000 2.3 6800 1.27 酒店物业（商业） 8000 6000 0.48 6800 -0.064 合计 39049 3.45 2.66 0.79 楼面地价（元/m2） 工程费用（元/m2） 开发费用（元/m2） 管理费用（元/m2） 销售费用（元/m2） 财务费用（元/m2） 不可预见（元/m2） 合计（元/m2） 总成本（亿元） 3800 200 2100 80 120 200 300 6800 2.66 1、成本测算（预估）： 2、传统规划利润测算： 问题一、面粉贵过面包？------解决之道 方向一、调高容积率，通过增加可售面积降低成本以增加利润？ 方向二、调整产品各项定位，通过产品的差异定位实现利润更大！ 说明：由于该地块为拍卖取得，调整指标可能性不大，我公司主要沿方向二思考！ 如何调整产品各项定位，实现利润更大？ 1、赋予住宅更高价值：40%按照住宅报规，功能调整为酒店及服务式公寓！ 2、提升纯商业价值：将60%商业打造成为纯商业产品，将商业价值充分实现！ 3、在固有指标外找价值：增加负一层商业产品，拓展外延价值！ 目标：利润翻一翻！ 利润展望： 形态 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 总产值（亿元） 成本（元/m2） 利润（亿元） 酒店及服务式公寓（住宅单位） 15620 6700 1.05 6800 -0.01 裙楼商业（商业1-5层） 23429 17000 3.98 6800 2.39 -1层商业 4000 13000 0.52 6800 0.25 合计 43049 5.55 2.93 2.62 备注：以上各项数据仅仅是按照行业规范进行计算，不能作为精确参照，仅反应项目利润方向，另外如酒店需要精装修，可能会损失部分利润，预计准确利润在2.3-2.5亿元；另外未计算地下车位利润状况。 竞争定位原则：差异化、精准化！ 1、定位原则： 企业定位原则：符合项目实际发展需要（利润与指标关系）！ 市场定位原则：尊重客观环境！ 产品定位原则：做第一、树标杆，引发展！ 二 商业裙楼产品定位 综合定位原则：符合社会、投资者、消费者等多种利益需要！ （一）崇州区概况 崇州市位于天府之国的腹心，总人口64.15万人，城镇人口28万，市辖25个乡镇。 　崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县