某商业项目咨询策划初步方案汇报.pptVIP

1 1 中远大红门商业项目咨询策划初步方案汇报 策划思路 目录 第一部分 宏观及区域市场状况 北京经济迅速发展，居民收入与消费水平提高 区域内落后商业形态已不能满足潜在消费者的需求 对中高档消费环境的需求成为必然 项目周边已成为该地区的商业中心 第二部分 竞争市场分析 第三部分 项目自身条件的支撑与限制 第四部分 产品策划的原则 第五部分 产品诠释 第一部分 宏观及区域市场状况 北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 北京历年社会消费品零售额 城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间 南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大 总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大 本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵 商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中 小面积商铺所占比例高，大规模卖场少 中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛 日常消费性商业物业市场供应较少 整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。 目录 第一部分 宏观及区域市场状况 第二部分 竞争市场分析 对本项目进行各级竞争市场分析 结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制”的商业设施其价值提升空间趋零 位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲娱乐和社区服务多种功能为一体 成长空间良好，市场缺位 第三部分 项目自身条件的支撑与限制 第四部分 产品策划的原则 第五部分 产品诠释 第二部分 竞争市场分析 周边主要零售商业情况 周边主要批发商业情况 马家堡东路商业环境 周边社区商业租金水平 目录 第一部分 宏观市场状况 第二部分 竞争市场分析 第三部分 项目自身条件的支撑与局限 位于北京南城，区域内整体消费较其他市区为低 地块处于多个大型专业批发商圈之间 区域环境与市场调查分析显示本地区极具消费潜力 本项目商业规模稍显分散，对定位既有支撑又有局限 第四部分 产品策划的原则 第五部分 产品诠释 本项目商业规模共计4万多平方米，分别分布在A01—1万多平方米、A02—2万多平方米，A05—6千多平方米； 从市场供求关系看，本项目的规模属于决策比较谨慎的规模，市场风险不大； 具体的可开发规模将在最终的咨询策划报告中进行分析测算 北京 大红门、马家堡 南城 项目商业价值需要和本项目住宅价值进行综合平衡: 只有本项目商业属于有成长潜力的大众消费商业,那么住宅才会得到良性的价值互动 项目商业价值对本项目其他部分的影响:鉴于写字楼、商住公寓、住宅的初步方案已经确定，所以本项目商业的定位就必须在保证商业功能的前提下，同时关注相互的联动效果 目录 第一部分 宏观市场状况 第二部分 各级竞争环境分析 第三部分 项目自身条件的支撑与局限 第四部分 产品策划的原则 第五部分 产品诠释 目录 第一部分 宏观市场状况 第二部分 各级竞争环境分析 第三部分 项目自身条件的支撑与局限 第四部分 产品策划的原则 第五部分 产品诠释 档次：中高档，主题：多种选择的可能性 以休闲消费为主旨，集多功能于一体的中型区域商业中 心；完善提升区域服务功能，多种消费乐趣互动于整体 环境中；展现某种商业文化精神，打造休闲、文化购物 新境地 三方面目标客户：终端消费人群、经营商户、投资者 百货型超市、大中型餐饮、邻里中心、专业店铺、特色底商 对产品类型的初步判断 依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问不建议本项 目商业地产内容包括专业批发市场： 1、上述区域已经出现了专业批发市场过量的趋势，开发成本增高，收益止步不前； 2、本项目规模及建筑形式限制，不易形成良好的批发市场氛围，而专业批发市场成熟也较普通商业困难； 3、批发商业对本项目的综合品质有极大的负面影响。 对产品类型的初步判断 考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本项目地段的特点，