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第8章 评估技术在房地产评估 中的应用  8.1 房地产评估特点  8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用  8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用  8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用  8.5 其他方法在房地产评估中的应用 8.1房地产评估特点 8.1.1 房地产特点 1）房地产自然特征  （1）位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地 产的相对位置是固定不变的。  （2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间 存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。  （3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也 是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。 2）房地产社会经济特征  （1）房地产供求区域性。  （2）房地产供给的相对垄断性。  （3）房地产利用的多方向性。  （4）房地产效益的级差性。  （5）政策限制性。 3）房地产价值特征  （1）房地产价值是房地产的权益价值；  （2）房地产价值与其用途和效用相关；  （3）房地产价值具有个别性和区域性。 8.1.2 房地产评估特点 1）合法性前提 2）最佳使用原则 8.1.3 影响房地产价格及评估价值的因素 1）一般因素 （1）经济因素。 （2）社会因素。 （3）行政因素。 建筑总面积 容积率 土地总面积 2）区域因素 3）个别因素  （1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区 位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形 状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限 等。  （2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要 表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施 工质量，以及与周围环境的协调等方面。 8.1.4 房地产评估基本程序 1）明确评估基本事项 2）制订工作计划 3）实地勘察与收集资料 4）测算待估房地产评估价值 5）综合分析确定评估结果 6）撰写房地产评估报告 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.2.1 市场途径及其方法适用的条件和对象 市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场 8.2.2 市场售价类比法在房地产评估中的应用 1）交易情况修正  正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数  交易情况修正系数=正常交易情况分值（用 100 表示）÷ 参照物实际交易情况评分 2）区域因素修正 评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格×区域 因素修正系数 区域因素修正系数=正常区域因素分值（用 100 表示）÷ 参照物区域因素评分 3）个别因素修正 评估对象自身状态下的价格=参照物交易价格×个别因素修 正系数 个别因素修正系数=正常个别因素分值（用 100 表示）÷ 参照物个别因素评分 土地使用权年限修正系数的数学表达式为 1 1  m 1r K 1 1  n 1r 式中：K 为土地使用年限修正系数； m为被估对象的使用年限； n为可比实例的使用年限。 容积率修正系数的数学表达式为： 如：城市地 时间 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 价指数为：