南京中海塞纳丽舍后评估报告.pdf

2009.9南京中海塞纳丽舍后 评估报告 国栋网·业内论 中海地产 2009.9 南京【中海·塞纳丽舍】项目后评估报告 前言： 中海塞纳丽舍项目用地由南京公司以公开出让的方式于2004年1月13日成功竞得， 2004年1月15日与南京市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，2004年9月16日 开工，至2008年10月30日全部入伙。2009年6月达到后评估时点。数据截至时间为： （ 2008年12月）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开 发的类似项目提供一定的借鉴。 南京中海塞纳丽舍项目后评估过程中，南京公司同事认真对待，努力工作，总部的 财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极 地参与其中，在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】2 【项目概况及评估综述】3 【项目投资管理评估】3 【项目规划设计工作评估】4 【项目营销工作评估】11 【项目进度、工程管理评估】16 【项目成本管理评估】27 【项目客户关系管理评估】34 第 1页共48页 【核心内容提要】 一、投资管理评估 该项目用地是南京公司以公开出让的方式于2004年1月13日成功竞得，也是 中海地产进入南京市场后的首个项目，项目发展周期内，南京市房地产市场整体形 式上扬，销售良好，项目的成功运作扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 二、财务管理评估 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加 而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加 强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的 重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 三、规划设计工作评估 该项目作为南京公司第一个项目，其户型设计、景观设计、立面设计上引入成 熟地区的先进理念，同时紧密结合市场定位，挖掘项目自身优势并结合南京地区的 区域特点进行整合，保证了产品在市场的领先性，受到市场好评，也为后续项目积 累了宝贵经验。 四、营销工作评估 2005年5月首次开盘的成功一举奠定了中海塞纳丽舍在奥体区域的市场地位， 在南京初步建立了中海地产品牌形象。后期持续不断的小规模放量，使中海塞纳丽 舍价格不断攀高，最终实现了项目的成功销售。塞纳丽舍营销工作的成功主要体现 在两个方面，一是定位精准。无论是户型面积比例、目标客户定位、产品定位还是 价格定位，都准确迎合了市场，并且根据市场的变化及时调整。二是推售策略得当。 营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订，都很好地考虑了 价量关系，使项目去化速度和利润最大化达到有效融合。 五、发展进度、工程管理评估 项目发展周期较长达57个月，合约的分判模式决定了项目的工程管理模式， 在一期的项目管理上磨合较多。同时塞纳丽舍项目既有毛坯房，又有精装修，尤其 精装修为第一次操作，克服经验不足等劣势，做好策划及现场管理工作，较好的实 现了质量、进度控制，为后期竣工入伙工作创造了条件，为今后项目的精装修管理 积累了一定的经验。 六、成本管理评估 该项目一期建安成本偏高，二期建安成本控制较好，整个项目建安成本在控制 范围内。 七、客户关系管理评估 该项目作为南京公司的首个项目，客户服务经历了从无到有的历程，通过实际 工作，日趋完善，逐步明确了客户投诉处理、物业维修的工作内容，规范了各项工 作流程，对售后服务、以及管理过程中发生的客户投诉问题的跟进和改进起到了积 极的作用。 第 2页共48页