2019年soho世纪营销执行报告.pptVIP

营销目标 营销策略 市场扫描 执行计划 市场环境分析 宏观调控将加大：国家两会召开，房价被上升至民生问题的高度，在经过近几年的调控效果不佳的情况下，可以预见的是2007年政府将前所未有的加大对房地产的调控，以控制房价的增长速度； 市场风险加大：深圳房价2006年全年增长速度全国第一，已经引起政府的高度关注。第四季度房价下调，预示着2007年深圳地产将是不平凡的一年，也将是剧烈调整地一年。惠阳作为深圳地产市场的辐射区域，市场将紧跟深圳市场变化跳动，因此，惠阳地产市场潜在的风险逐渐增大。 惠阳供应情况 分析： 以目前惠阳约20万的人口总量，短期内人口结构不会发生本质变化的情况下，泡沫化的市场繁荣下暗藏着较大的市场风险； 同时，随着更多项目的交付使用，空置率将成为阻碍惠阳市场走向理性的绊脚石。 时 间 预售面积 销售面积 销售金额 2004年 14.23万/㎡ 14.66万/㎡ 3.6亿/元 2005年 51.3万/㎡ 19.83万/㎡ 4.11亿/元 2006年 59.9万/㎡ 38.18万/㎡ 9.04亿/元 2007年第一季度 25.8万/㎡ 数据欠缺 数据欠缺 2007年主要销售项目情况 项目名称 销售均价 主力户型 销售情况 半岛一号 叠加别墅4500元/㎡，花园洋房3250元/㎡ 二期以三房、四房130——150平方米 一期售罄，全面入伙，二期代定 尚城世家 一期3300元/㎡ 二期二房、三房 90——110平方米 一期售罄 丽江花园 3900元/㎡ 三房、四房 115——135平方米 6栋售磬，7栋剩3，8栋4月15日开盘 隆基天地广场 3600元/㎡ 二房、三房 120——130平方米 一期售罄，二期5月开盘 都市广场 3100元/㎡ 单身公寓、一房 37——51平方米 售罄，商业待推 广场明珠 3300元/㎡ 一房二房三房 售罄 一品上城 4000元/㎡ 单身公寓、一房二房 99%以上 君豪公寓 3300元/㎡ 单身公寓、一房二房 一期售罄，二期接受咨询 开城公寓 3200元/㎡ 单身公寓、一房 37——51平方米 内部认购，已销售67％ 金碧雅苑 3600元/㎡ 三房、四房 136——140平方米 70%，8月入伙 客户构成 世贸广场成交客户情况 区域 深圳（关内） 深圳（关外） 惠州 惠阳 港/台 国外 其他 比例（%） 59.32% 15.85% 0 18.75% 0 0 7.78% 都市广场成交客户情况 区域 深圳（关内） 深圳（关外） 惠州 惠阳 港/台 国外 比例（%） 68% 21% 3％ 8% 0 0 深圳客户依然是整个惠阳市场的主要客户购买群体， 部分大社区户型面积较大产品惠阳客户比例相对较高， 小户型项目基本依靠深圳客户消化。 客户特征 丰富的投资房产经验；近年来从单纯投资住宅到开始投资商务和商业物业； 对项目推广概念比较熟悉，能通过项目的包装、营销推广判断项目的品质； 对影响居住品质的楼层、朝向等因素关注程度相对较低； 总价、升值潜力、地段排在深圳投资客最关注的因素前三位 ； 其他如交通和户型、社区环境也是影响决策的重要因素。 07年竞争格局 项目名称 推出时间 主力户型 备注 半岛一号 预计07年5月 别墅、三房、四房 二期 东方新城 预计07年6月 别墅、三房、四房 二期 尚城世家 预计07年9月 二房、三房、 二期 熊猫国际 预计07年9月 三房、四房 三期 天安新阳城 预计07年12月 二房、三房 分批推出 开城公寓 预计07年5月 单房、一房、 整体推出 城市丽景 预计07年7月 一房、二房 整体推出 中豪华厦 预计07年7月 二房、三房 整体推出 华茂大厦 预计07年5月 一房、二房、三房 整体推出 中联项目 预计07年12月 分批推出 惠景豪园 预计07年5月 一房、二房、三房 分批推出 由于城市规划的缺陷，惠阳众多项目多占地较少，规模较小，小户型供应比例将增加，商务项目相对较少； 从新推出项目从推盘时间来看，本项目推出时将面临市场相对空缺的大好时机。 后市预测 价格走势：惠阳作为深圳地产市场的辐射区域，走势将紧随深圳地产步伐变化。深圳地产价格在经历连续两年的暴涨后依然不见终点，市场对后市继续上涨认识空前统一。因此，预计07年惠阳地产价格将继续上扬。 供应热点：将逐渐从中心区转移至大亚湾的核心地带——大亚湾行政服务区，预计07年下半年年至未来几年，大亚湾将成为惠阳地产新的热点，真正走进“大亚湾时代”。 客户构成：随着供应量的持续增加，本地客户消化能力短期难以发生本质改变，深圳客户将更加成为各项目抢夺的重点。 营销目标 营销策略 市场扫描 执行计划 从市场和客户那里寻找解决问题的方法 在主要依赖深圳客户的市场特征下，如何降低项目的营销风险，稳步销售，实现