某大学城项目发展策划报告.ppt

华润集团东方大学城项目发展策划报告 目前当地市场知名、成功项目主销售期销售速度为60-100套/月， 产品以三居为主，假设供给充足，年消化量可达7.92-13.2万㎡； 城市现状各版块的价格表现和发展初步判断 开发区版块的未来价格空间初步判断 现阶段客观影响本案价格实现的主要因素 本案的市场目标价格 价格定位工作模型 项目定位——住宅价格定位 根据综合分析，本案价格定位如下： Townhouse：9000-11000元/㎡（毛坯） 小高层、高层：6500-7500元/㎡ （毛坯） 项目定位——住宅价格定位 房地产市场研究 2 城市发展研判 1 项目分析与定位 4 规划建议 5 经济测算 6 基本营销思路 7 区域板块竞争分析 3 规划设计建议-原规划评价 现有产品设计比较粗糙，档次较低，产品规划未能有效利用高尔夫球场的景观资源，发挥项目潜在价值；内部景观绿化非常差 ，高档产品与低档公寓未能充分考虑私密性，产品立面不能与外部高尔夫整体协调；容积率偏低，未能实现项目价值最大化。 原规划评价 占地面积：226667.8㎡ 建筑面积：148955.4㎡ 别墅：38152.14㎡ 教师公寓：110803.3㎡ 容积率约：0.66 3 价格处于城市末位，后市增长动力强劲 安次区价格走势图 5000 2007-8-26 金碧伦温泉公寓 3591 2007-4-15 馨语星苑6#楼 3300 2007-1-1 馨语星苑9#、10#、11# 报价 开盘时间 案名及楼座 4300 2007-9-8 新新小镇 3780 2007-5-8 馨语星苑5、7#楼 元/平米 由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位； 迄今2007年的平均价格为3607元/平方米，与06年有较大幅度上涨； 板块竞争分析——安次区 未来潜在项目价格将迅速上涨 预计4500 金源丽舍 预计5000-6000 第九园 预计4500 君兰苑 预计5000 馨视界 预计5000 盛世豪庭 4300 水晶城 一期2500元，二期3000，预计三期开盘价4500 安泰家园 二期均价2650，三期均价约3000元/平米 盛德花园 整体5000，其中三居4800，一居5000，二居5200 金碧伦温泉公寓 当前报价（元/㎡） 案名 安次区以往价格多为4000元以下，2007年下半年以来，金碧伦温泉公寓、新新小镇等等项目报价达到4300-5000元以上，潜在项目开盘价则均在4500元以上，其中华夏第九园预计可达5000-6000元/㎡。 板块竞争分析——安次区 4 产品档次较低 小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.4－1.8 馨语星苑 多层小高层 1.2 第九园 小高层，一梯2-4户 1.7 君兰苑 小高层，一梯2-4户 1.9 馨视界 小高层，一梯2-4户 1.8 盛世豪庭 6层，11层板楼 1.55 永华小区 6层板楼，11层塔楼 1.82 嘉多丽花园小区 6层板楼 1.8 银丰小区 9层板式，12层塔楼 1.4 安泰家园 6层板楼，11层塔楼 1.67 盛德花园 12层小高层板楼 1.63 蓝波湾小区二期 6层板楼，一梯两户 1.3 新新小镇 11层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户 1.69 金碧伦温泉公寓 8-12层板楼、塔楼 1.61 馨语星苑 建筑形态 容积率 项目 板块竞争分析——安次区 0.64% 190 62.73% 82-155 33.23% 63-118 3.4% 58-80 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 其他 3居 2居 1居 以往供给以90-120平米经济三居为主力户型； 110-160㎡三室两厅占80%，其他为50㎡一室，180㎡四室 第九园 77-91两居占70%，90-131三居占30% 君兰苑 70-90平米两室为主 馨视界 88-89两居占70%，121-136三居占30% 盛世豪庭 户型比例 案名 潜在供给项目户型明显趋小，以70-90平米两居为主； 板块竞争分析——安次区 0.64％ 62.73％ 33.23％ 3.4％ 总计 176 92-138 132 75—93 55 46—58 金碧伦温泉公寓 10 146 130 94—133 54 80—102 22 60—78 新新小镇 207 82-141 110 77-112 24 58 嘉多丽花园小区 110 100-122 110 63-92 永华小区5#-10#楼 92 97-109 馨语星苑2#楼 181 98-139 47 85-118 馨语星苑1#、3#、4# 16 98 92 79-88 馨语星苑8#楼 232 89-106 20 88 馨语星苑5、7#楼 72 118-120