商业地产运营模式框架构思及整合提案下.pdf

（二）正国商业地产拓展的区域目标 为什么是三四线城市？  国内的一、二线城市，城市建设和商业开发也出现了激烈和饱和的趋势。  布局一二线城市在拿地门槛、开发运营成本、招商优惠政策、大型商业项目市场 竞争等方面均会面临一系列实际问题，周旋余地和发展空间相对有限。  从全国各地区的发展次序看，东部沿海省份和城市最先发展，并形成了珠三角、 长三角、京津冀等经济增长极，未来的经济发展热点是“ 中部崛起”、“振兴东北”、“西 部大开发” 。  从全国城市发展的最新趋势看，三四线城市的发展正在提速，城市化、商业开发 的前景与机遇十分广阔。  三四线城市主要位于内地，以地级市和经济强县等为主，具备后发优势，并以腹 地优势正在吸纳着较发达地区的梯度投资等资源。 三四线城市的商业开发环境分析  缺陷一：从广大三四线城市发展现状看，改革开发前30多年普遍优先发 展的是“市”，即市场和产业，而“城” 的建设相对滞后。  缺陷二：三四线城市处于高端消费外流（流向区域内的一二线大城市） 和低端消费市场（本地还是以批发市场占主导）的双重夹击。  机遇一：在三四线城市，城市化的高速发展，老城区的核心商业街最具价值， 但需要现代大型商业设施的配套，才能整体提升城市的形象。产业的发展、投资 的拉动、劳动力外地创业购买力的回流，也都在社会消费上助推本土商业的升级 换代。  机遇二：在全国未来的贸易格局看，轻工产品的外贸出口在国际市场上有下滑 趋势，广大三四线城市在内需消费市场格局中举足轻重。  机遇三：随着“新农村”建设的日益加快，广大农村迎来新一轮的发展机遇，成 为刺激内需的主战场。而从城乡互动的实际情况看，广大农村地区主要是三四线 城市商业辐射的坚实腹地。 （三）正国商业地产拓展的资源整合目标 温州有哪些资源能够整合？ “无温不成商”，温州商人、温州商品、温商项目、温州商会已遍布全 国乃至海外，使得“正国百城温商名店街”在开发运营中整合、利用温州 资源并进而利用目标区域的综合资源有着许多人脉基础和天然优势。 对温州资源整合的思考 雄厚的资金，投资需 求，在“正国百城温商名 在异地拓展中，“正国百城 店街” 的全国拓展中，温 温商名店街”可以与“温州名 州商人显然是各个商业 商品 购”进行资源互补？ 项目经营者、投资者的 重要来源。 温商 项目 商会 温州商会是整合温州商人、 参考温州名购的拓展模式， 温州资金、温州品牌的重要 以正国为龙头进行资源整 力量，“正国百城温商名店街” 合，在某些三、四线城市核 可以利用温州商会在外地已 心商业老街获取1-2快土 拓展的人脉资源。 地，再以点带面整合其他温 商资源 异地资源的整合 “正国百城温商名店街”战略的主战场锁定在全国各地，根据战略需要， 对全国各地特别是项目所在区域的各种资源，也可以取我所需，为我所 用，在“正国百城温商名店街”全国一盘棋的格局下灵活组合。  异地资源之一：名特优品牌库  异地资源二：合作的中小开发商 在宏观调控大环境下，各地的中小开发商为生存发展而纷纷寻求联合发展之 路，“正国百城温商名店街”可以凭借正国的品牌实力、战略项目的聚集效应等优 势与他们在土地、资金、团队、信息等多方面进行合作、整合，对其中的部分适 合的开发商品牌还可以收购、并购，将“正国百城温商名店街” 的开发主体进一步 做大做强。  异地资源三：产业链协作团队及其他软性资源 除了异地的中小开发商团队以外，各地的专业投资机构、个体投资者、经营 者、商业地产产业链上下游团队、专业人才及政企人脉、传统风俗文化、生