某大厦项目整体策划方案.ppt

* 收入预算 商业租金收入： 本项目裙楼商业1-4层，根据项目自身情况，并参照周边商业项目的基本情况，现以商业平均租金0.7元/平方米/天，计算项目每年收入情况： 1-4 F商业部分年租金收入： 10077.04M2 × 0.7元/ M2/天 × 365天＝257.47 万元 项目整体收入： 12591.36+ 257.47 × 15 =16453.41万元 注：?目前一般商业的投资回收期在13-15年之间，甚至更长，现根据项目的15年租金总和来计算现阶段项目总收入。 ?收入计算暂不考虑车库等其他收入。 * 收入预算 项目的商业部分完全出售 写字楼部分收入不变； 商业部分收入：本项目裙楼商业1-4层，根据项目自身情况，并参照周边商业项目的基本情况，现以商业平均售价5500/平方米，计算项目商业部分的收入情况： 10077.04M2 × 5500元/ M2＝5542.37 万元 项目整体收入： 12591.36 + 5542.37 =18133.73万元 注：?项目收入计算没有考虑到市场因素的变动。 ?收入计算暂不考虑车库等其他收入。 * 持有商业: 开发商可以通过对商业的出租，每年可获取相对稳定的经营收益； 出售商业: 开发商通过对商业地产的销售可以迅速的回笼资金，但失去了以后可持续获得的经营收益； 以上2种模式主要区别： 收入预算 * 推广费用预算 总销售额×2%＝ 18133.73万元×2%＝362.67万元 总推广费用 一般按照总销售额的2%进行预算： * 推广费用预算 阶段费用分配 周期 项目 销售准备期 开盘前一个月 开盘后 合 计 比例（％） 20 10 70 100 * 推广费用预算 推广费用分配 媒体 类别 报纸 户外 公关 活动 电视 电台 网络 比例% 40 20 10 8 2 2 媒体 类别 杂志 展会 论坛 现场 包装 文本 资料 其他 比例% 3 8 2 2 3 * PART 6 推广执行 整合推广模块 一类广告 报纸、电视、电台 户外、网络等 二类广告 新闻 软文 公关活动 大众、小众公关 危机公关 形象全局实现 展示物料 导视系统 企业网站 新闻、论坛 产品展示、客服中心 促销活动 全面优惠 购房折扣 直效广告 展销、直邮 手机群发、e-mail 客户关系管理 会员权益管理 联盟商家拓展 * 一类广告 一类广告 报纸、电视、电台 户外、网络等 1.企业形象 2.项目形象 3.卖点广告 4.促销广告 5.活动广告 * 二类广告 二类广告 分类主题模块 多角度引发关注与讨论 规划设计篇 城市发展篇 关联炒作篇 客户互动篇 产品卖点篇 人物访谈篇 人文价值篇 企业品牌篇 * 公关活动 二类广告 新闻 软文 企业介绍 项目介绍 公关活动 1.大众公关 2.小众公关 3.危机公关 商业的 公益的 主题沙龙 定向沟通 * 推广执行 本案全程推广可能面临的主要障碍是什么？ 如何应对？ 1. 推广时机 项目面市正处写字楼市场艰难期 2. 地域抗性 江宁区办公楼的相对不被认可 3. 形象建立 独木难成林，项目势单力薄难以引进广泛关注 4. 产品传达 双重物业推广，形象口径统一 5. 竞争对手 看似无竞争对手，但先行者不易 利益点不段挖掘和释放 对目标客户的主动出击、大力引导 以突出的特别形象示人 营销手段的创新和多样化，带动推广内容的丰富性 问题检索 问题存在 问题突破口 互相推动，形象类比推广 * 执行载体—媒体 传播范围：① 项目周边区域 ② 南京市 目标客群接触习惯及阅读偏好 主要阅读报纸及版面： 主要收看电视及栏目： 主要阅读杂志及栏目： 主要收听电台及节目： 主要浏览网页及版块： 高频次途经路线： 南京日报·新华日报·金陵晚报·快报快报·扬子晚报 ----新闻、财经、体育 JSTV城市、新闻、体育频道---- 纪录 财经 新闻 访谈类栏目 《长城卡会员专刊》《三联生活周刊》 江苏交广网、南京体育台 /www. / 商务区、机场、高速、长途汽车站、火车站、地铁 * 媒体购买 报纸媒体：一次性购买6 ～12月，争取优惠组合； 固定版面 赠送定量软文 定期房产新闻配合 特殊版位购买，如证券财经、体育版居中广告位投放等 户外媒体：开盘前后1个月大批量、短周期购买； * 媒体购买 电台：合办栏目或者嘉宾主持、插播项目广告； 电视：优质