2019年某商业营销策划报告.pptVIP

* 学洲·水云间商业部分营销策划报告 谨呈：桂林奥升房地产开发有限公司 桂林市九度营销策划有限公司 贰零壹零年叁月 奥九联手 梦六组合 七年造城 财富盛宴 本报告沟通内容主要框架 ※ 第一部分：项目现状认知 ※ 第二部分：灌阳县城市场调研 ※ 第三部分 项目开发现状分析 ※ 第五部分：营销部署及推售策略 ※ 第六部分：项目广告推广战略及概念包装 ※ 第七部分：项目广告投入费用预算 ※ 第四部分：项目整体定位策略 【第一部分：项目现状认知】 一、项目可售商业物业基本指标（1） 8374.795㎡ 小计 1303.078㎡ 14—556 ㎡ 菜市楼住宅、门面、大厅、负一楼 159.63㎡ 22—23 ㎡ B2—2栋车库 189.04㎡ 20—350 ㎡ K栋门面 938.18㎡ 34—60 ㎡ J栋门面 884.353㎡ 35—75 ㎡ D栋门面 682.544㎡ 38—56 ㎡ E栋门面 393.87㎡ 25—38 ㎡ A栋门面 115.34㎡ 10—20㎡ A栋车库 1133.27㎡ 50—70㎡， 277—448㎡ A4-1栋门面 874.49㎡ 约145㎡ A4-1栋住宅 未落名物业 备注 物业面积 物业规格 苑区 物业类别 一、项目可售商业物业基本指标（2） 2021.6㎡ 小计 538㎡ 126—145 ㎡ 别墅 230㎡ 230 ㎡ 原售楼部 500㎡ 500 ㎡ 超市门面 460㎡ 53 ㎡ 新菜市 13.6 ㎡ 13.6 ㎡ 老菜市 280㎡ 14—32㎡，40—70㎡ 翰林苑C1—4门面 已落名物业 备注 物业面积 物业规格 苑区 物业类别 项目可售物业面积合计为：8374.795㎡＋ 2021.6㎡=10396.395㎡ 二、项目可售物业分析(1) ◆从消费惯性来看，大多数灌阳人的消费主要集中在五交机电农机、 大市场、钟楼等成熟老商圈地带，而学洲新商圈的商业氛围相对较弱； ◆商业街早于2009年开始出租，到目前为止，已形成一定的商业氛围，但业态分布混乱，且各种业态经营参差不齐； ◆目标消费者还没有认识到体验到学洲商铺的价值、学洲商铺的升值潜力！ ◆为什么人文景观叫好，商业不叫座？如何引导来学洲的人从休闲娱乐目的转嫁到商业消费层面，是本案商业得以突围的有效解决之道。 商业街铺面 分析·观点 物业类型 二、项目可售物业分析(2) ◆相比住宅来说，车库（杂物间）的优势在于：总价低、可按实际需要灵活使用，车库、仓库、杂物间都可以，甚至当临时住房使用也行得通； ◆面积设计灵活多变，覆盖不同购买能力层次的商家和业主，可根据经济情况量力而行； ◆商业街旺场之后，上规模的商家对仓库的需求会更加迫切，购买车库、杂物间将成为必然之选。 ◆菜市与商业大环境成熟之后，上规模的商家会考虑超市物流等多样化需求，购买负一层也将顺理成章。 车库/菜市大厅/ 负一层 分析·观点 物业类型 【第二部分：灌阳县城市场调研】 一、灌阳县城概况 结论导向： ◆区位偏远，交通动脉不到区域内，与外界经济发展区域基本脱节，外界经济圈辐射不到，发展受到瓶颈制约；◆全县总体发展水平低，经济来源结构单一，产业组合结构单一，自身内部经济生产能力比较弱；◆全县普遍收入水平偏低，消费水平不高，购买力后劲不足；◆地广人稀，商业氛围缺乏。 人口状况：全县辖3镇7乡，总人口27.8万人；城区2公里辐射范围内常住人口仅2.7万人。 经济状况：主要还是以传统的农业为主，产业结构单一，缺乏支柱产业支撑，较大部分经济来源主要还是来自外出涉及矿业的矿主和务工人员。 县城收入水平较低，收入比较高的教师和公务员，平均月工资也基本为1200-2000元。 外部路况：东与湖南道县、江永相邻，南、西、北与恭城、灵川、兴安、全州接壤。但交通条件相对不成熟，全国性交通动脉稀缺，过境车流稀少、物流动线匮乏。 内部路况：县城地貌呈带状狭长形，城区交通组织比较简单，动线少。灌江路贯穿县城南北；同时，以胜利路为辅助，构成了城区的主要交通干道，其余支线较短较小，难以发展成较大的立体交通网络。 地理区位：桂林辖区的偏远县城，与大桂林及桂林周边省份处于若即若离状态，区位上相对“孤立”。 交通区位：对外联络没有交通动脉支撑，外界进来缺乏交通枢纽便利。整个县城缺乏战略地位 经济区位：先天地理区位欠佳，后天交通区位制约，导致经济发展机会遭遇瓶颈；外界发达区域经济辐射不到，自身经济建设缺乏支柱产业，发展步伐缓慢。 人口与经济 路 况 区 位 二、灌阳县城商业格局 根据最新城市发展规划及目前灌阳城市发展趋势来看，灌阳主要形成了如下几大商圈格局： 1、五交机电、农机商圈：五交机电、农机等业态分布。 2、钟楼核心商圈