物业管理基本制度与政策.pptx

物业管理基本制度与政策;第二节 物业服务收费 一、物业服务收费原则 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收到的费用。 （一）合理原则 物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。;（二）公开原则 《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。 公开透明物业管理的价格信息，除了应当按照政策要求做到物业服务收费明码标价以外，对于包干制的物业管理项目，物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准;对于酬金制的物业管理项目，物业服务企业还应当明示物业服务支出的各项成本构成以及定期财务审计的结果。; 推行物业服务价格的定期公示制度，有助于业主进行服务价格的市场比较，消除价格信息的不对称，提高业主物业服务费用的竞价能力；推行物业服务价格的定期公示制度，有利于业主理解物业管理的真实价值，增强与物业服务企业的价格认同，减少价格认识的误解，降低价格冲突的风险。 ;（三）收费与服务水平相适应原则 要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。 物业管理服务应质价相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业服务企业和业主，对质价相符的物业收费原则缺乏足够的认识。一些物业服务企业脱 离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费??件收物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业服务企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业服务提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。因此，增强质价相符的物业服务收费意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。;二、物业服务收费形式 （一）、物业服务定价形式 《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式： 1、政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 2、政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 3、市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。; 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。对普通住宅的物业服务收费，早期则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。 以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要有以下方面： ;（1）、不利于物业服务企业提高服务质量。 （2）、制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。 （3）、因定价标准不客观产生了大量矛盾。 （4）、政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。 为此，《物业服务收费和管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。 物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。; 各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同的约定，政府不予干预。 考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。” ;（