2019年某房地产项目策划方案 .pptVIP

万科在珠海向国际启航 市场篇 珠海市概况 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。 珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段 土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻 和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。 施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳 随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加； 需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右 近年住宅售价升幅明显 2005年市区住宅成交均价同比上升17％，2006年1-4月成交均价同比更大幅上升26％ 外来需求占重要地位，港澳客户快速增加 购房客户： 外来需求所占比例超过4成 近年港澳台需求快速上升 珠海房地产市场主要板块分布 珠海房地产各板块主要特征 珠海房地产发展市场前景预测 城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。 澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升，2004年第四季度房价飚升70%，2005年第三季度同比继续上升39％）。 受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。 土地市场的规范化，外地发展商进入加快。 珠海海景板块市场分析 珠海海景板块市场分析 海景地产发展迅速 珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海景盘沿着闻名全国的情侣路密布； 情侣路沿线房地产自80年代末进入开发，成为珠海最早开发的区域之一，而且发展迅速； 凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、外地度假客及生意人。 主要海景板块描述 珠海海景板块市场分析 在售海景楼盘分布 研究说明 针对本案自身开发条件，本次研究重点将主要选取与项目相关性较强的于04-06年开发的情侣路沿线海景盘，重点在老香洲。经过筛选，有直接参考价值的项目包括： 旭日湾 美丽湾（二期） 星海湾 扬名海邑 龙洲湾（二期） 金珠园 海湾半山 项目规模 海景盘高层主导，规模在150-300套之间 旭日湾、美丽湾等小区盘物业类型丰富 老香洲土地稀缺，以小规模单体楼为主 项目规模 项目配套 完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档次 如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山 户型面积 户型面积 130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品 产品点评 价格及销售情况 2003年前海景盘均价集中在5000－7000元/平方米（毛坯）。大部分楼盘由于产品定位不当，设计欠佳，加上房地产大环境影响，导致市场消化速度普遍较慢 价格及销售情况 客户构成 海景盘面积大、单价贵，总价高，主要面对高端客户 客户主要来源： 1、珠三角及外省 2、港澳台、外籍及海归人士 3、珠海本地 4、其它区域 购房主要目的： 1、长期家庭居住 2、度假/养老/避暑 3、投资兼顾自住 客户描述 在售项目小结 珠海欠缺全国性品牌发展商，楼盘影响力不够 高层物业成为目前一线海景盘开发主流 完善配套、专业物管直接提升楼盘档次，港澳客户尤其受落 海景、山景成为海景盘最核心卖点，价格高低主要取决于海景的优劣 近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面风格 130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品 产品设计注入了较多豪宅元素，但舒适有余，尺度不足 一线海景单位目前均价在8500-11000元/平米（毛坯）之间，销售情况理想 海景豪宅未来供应量分布 海景盘未来供应 未来供应量小结 高端客户构成 购房主要目的： 长期家庭居住 度假/养老/避寒 投资兼顾自住 珠三角及外省的客户 港澳台、外籍及海归人士 珠海本地客户 项目篇 项目篇 项目理解 板块与项目理解 项目SWOT分析 板块与项目理解 板块与项目理解 区域条件分析——老香洲海景板块现状小结 万科的进驻令——老香洲海景板块价值提升 项目定位 形象定位 客户定位 产品建议 价格定位 形象定位 在珠海这个与港澳无缝连接的城市，万科在此倾力打造海景豪宅——“金域蓝湾”，如果仅仅站在珠海的市场去认识这个珠海金域蓝湾是绝对不够的！ 我们认为应该把眼光放的更远、更高！ 项目定位 形象定位阐释 客户定位 客户定位 珠海本地客户 私人企业主：生意忙、注重交通与子女教育，虚荣心相对较重。 高级公务员：区域情结浓厚，身份地位显赫； 企业管理阶层：素质高、工作压力大； 高级专业人士：知识更新换代能力强，易接受新事物，喜爱运动，相对年轻； 客户定位 非本地的客户特征描述 来珠海经商的生意人：注重物业的档次，十分关注楼盘的交通及与个人经商点