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房产税改革研究――基于沪渝两地经验及路径 【摘要】自从分税制实行以来，地方政府一直缺少一项稳定的来源，往往以买地为主要税收来源，从而一步步推高房价。纵观国际，房产税作为重要的地方税，一直以为被认为是解决地方财政问题，解决收入分配，维护社会公平的重要财政手段。本文旨在通过对上海与重庆实施房产税改革试点各项措施的分析，结合国际经验，为下一步改革提出一定的政策建议。 【关键词】房产税；财产税；收入分配 一、我国房产税的改革路径 针对房产或者土地改良物的课税，从我国古代就一直存在。周朝的“廛布”是官府针对商贾储存商品货物的邸舍以及其居住房屋的税种；唐代的“间架税”则开始具备有房产税的特征，其征收是以居住房产的占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判标准；清朝初期的“市廛输钞”以及清末和民国初年的“房捐”都是针对房产的赋税。2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，十届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第32章第2节写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2010年5月，国务院同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，从而开启了房产税征收的试点，房产税改革进入实质性操作阶段。 二、房产税的理论基础 从房地产的状态及流动过程看，房地产的经营活动一般分为开发、保有和流转三个环节。因此在理论上，《暂行条例》第五条将“个人所有非营业用的房产”置于免纳房产税之列，从而排除了保有环节的房产税，导致了房产税体系的不完整。作为中国财政税收体系完善道路上的尝试，沪渝两地房产税改革的重点即在于将保有环节纳入房产税征收范围。需要说明的是，房产税并不等同于房地产税。我国并不存在以“房地产税”为名称的独立税种。房地产税实际上是对房地产在开发、保有和流转等各个环节所涉及的多个税种的统称，包含了营业税、个人所得税、契税等多项内容。从性质上看，房产税属于财产税。财产税不同于商品税，商品税是以商品销售环节为课税环节，以销售价格（或销售价格中的增值额）为计税依据的税收，如增值税、消费税等。而财产税是以财产为征税对象的税收，以征税对象的非流动性为特点，属于对社会财富的存量课税，如车船税、房产税、土地使用税等。按财产的征收范围，财产税又分为一般财产税和特别财产税，一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征；特殊财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类特殊财产予以课征，最为典型的就是土地和房屋。由此可见，房产税的本质是一种特殊财产税。 三、我国房产税实践及评析 （一）征税对象 重庆房产税改革首批被纳入征税对象的住房为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海房产税改革规定征税对象是居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。重庆房产税改革侧重对高等房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海房产税改革则针对新增一般房地产，而且以人均面积作为起征点。 （二）税率及计算标准 重庆房产税改革对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，?率为0.5%。上海房产税改革适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 （三）税权归属 中国房产税改革前的税权归属类型属于绝对集权型。税收立法权都集中于中央级次，执行权下放到地方级次，虽属于地方税种，但地方政府不拥有房产税的立法权。重庆和上海房产税改革体现了税收立法权的下放，由改革前的绝对集权型向相对分散型衍变。虽然地方政府已经拥有房产税的立法权，根据本地区的经济发展情况，制定征税对象、税率、计税依据、减免优惠等，但房产税的基本法律制度和主要税收法规仍然由中央政府来制定，地