2019年国际三期批开盘定价报告.ppt

15幢产品定价策略 3房（132） 5房（191） 4房（172） 2房（101） 均价： 4500-4700元/平米 定价说明： 3房：位置一般但产 品力强，定价最高。 5房：本幢位置较 优，客户落位较均， 价格次之。 4房与2房：4房与2房 位置较差，落位较 均，价格相近。 价格由高至低 12幢产品定价策略 4房（170） 5房（192） 2房（102） 3房（132） 均价： 5000-5500元/平米 定价说明： 4房：景观最佳，客户落位 最集中，价格最高，利用 价格杠杆进行分流。 5房：景观较佳，客户落位 相对平均，价格稍低， 2房3房：位置最差，价格 最低。 价格由高至低 13幢产品定价策略 5房（227） 6房（257） 4房（171） 均价： 5000-5500元/平米 定价说明： 5房：景观最佳，客户落 位平均，面积较6房小， 价格最高。 6房：景观较佳，客户落 位相对平均，价格次之。 4房：位置景观最差，价 格最低。 价格由高至低 定价讨论 我们的定价目标是什么？ 利润最大化？ 保证项目平稳销售？ 价格在4500元/平方米和5500元/平主米以上， 1、销售周期会延长，资金回笼慢 2、前期办卡客户损失很多，客户需要重新积累 3、下半年市场未知，销售风险过大 价格在4500元——5500元/平主米， 1、销售平稳 2、有一定资金回笼保证 3、销售风险较低 6000元/平方米？ 区域市场成交均价3027元/平方米! 上涨价差：2973元/平米， 上涨幅度：98%！！ 价格拉升幅度过大！ 突破客户心理底线！ 价格冲高所面对的挑战？ 挑战一 前期积累办卡客户的大量“阵亡”！ （预估“阵亡率”80%—90%） 客层拔高，客层梯度范围大大拉开！ 客户重新积累！ 前期对外报价（4500——5000元） 挑战二 营销策略的重新调整 企划包装 项目定位 推广手段 挑战三 媒体投放费用增加 力求短期内导入新的一批客户，需要媒体的大力支持与配合： 如：城区的户外、网络媒体、平面媒体次数的增加！ 山水国际2010年5月\6月份媒体计划 类别 发布日期 发布版面 扣后价(元） 次数（2个月） 总价 广播电台 5-6月 整半点路况（5+15秒） 22000 2 44000 晚报 5-6月 封面半版 (每月10次) 16800 10 168000 日报 5-6月 封面半版(每月10次) 25200 10 252000 户外 全年 中心广场 750000 1 750000 DM单 5-6月 45000份/月 1.2 90000 108000 手机短信 5-6月 50万条/月 0.11 1000000 110000 费用总计 　 　 　 　 1432000 5月、6月新增媒体投放费用表 在原有客户大量“换血”后，为加强对新客户的开发与导入，媒体范围的增加必不可少。 挑战四 开盘当日冷场！ 项目形象受损！ 导致结果： 开盘日期推迟（6月——7月） 需要延长储客时间积累新的储客！ 挑战五 下半年市场的风险系数加大 结果： 销售周期延长：预计至2011年下半年 资金回笼速度减慢、金降降低！ 尚格名城 案名：尚格名城 项目位置：天元区株洲大道8号 开发商：湖南尚格置业有限公司 基地面积 800亩 建筑形态 多层、小高层 总建筑面积 120万㎡ 面积范围 38㎡-256㎡ 容积率 2.5 房型范围 一房---五房 绿化率 43% 主力面积 110㎡ 得房率 80-90% 主力房型 三房二厅一卫（小三房） 物业管理费 多层0.6元、小高层1.05元 均价 3600元/㎡ 尚格名城价格走势 该案从2008年-2010年的五次调价中，可以看出调价幅度并不高， 基本上趋于稳步上升的上涨频率，但目前该案对外报均价3665元/㎡ 由于该楼盘的规模注定了销售策略只能已快速去化为主，所以一 直以来该项目涨幅都不大。 目前尚格名城在售的是四期花好悦园，目前余房90套左右，签约均价3339元/㎡ 4月7日刚拿到预售证的第五期东岸花园网上签约均价3665元/㎡，共计115套房源（多层） 楼层价差多层40元/层，小高层20元/层，朝向差价30-40元/㎡ 涨幅： 2008 2970元 2009 3184元 2010 3665元 214元/㎡ 481元/㎡ 以上价格均为房地产信息网签约均价 目前尚格名城网上签约均价3665元/㎡（五期东岸花园）推案量146套； 四期花好悦园目前余房90套左右； 15% 嘉麒.新城壹号 基地面积 42677.06㎡ 建筑形态 多层、小高层 总建筑面积 95185㎡ 面积范围 92㎡-180㎡ 容积率 1.89 房型范围 二房---五房 绿化率 38% 主力面积 127㎡ 得房率 90%