房产中介基础知识培训.ppt

中介业务介绍： 居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场） 包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场） 商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场） 如何选择理想的居住住宅 1.地段： 2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等) 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间 如何选择理想的居住住宅 7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施 商 用 物 业 1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等） 6.其它 融资及付款方式 租赁业务： 1.普通民宅——因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 2.公寓及写字楼——因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 融资及付款方式 3.商铺——代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化 融资及付款方式 二手房买卖业务： 二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的10%作为首付款或定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款 特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 房地产相关的法律、法规 1、中华人民共和国城市房地产管理办法： a、房地产开发 b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁） C、中介服务机构 2、城市私有房屋管理条例 3、城市商品房预售管理办法 业务知识——二手房业务 二手房的概念——二手房是指由北京市国土 资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主 拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已 购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和 已购经济适用房 业务知识——二手房业务 已购公有住房及已购经济适用房的概念： 已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革 政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优 惠办法）购买的公有住房； 已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购买 的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政 府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安 居工程住房和集资合作建设的住房 业务知识——二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围： 1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的 5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装 修费用的 6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价 款及装修费用的 7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的 卖方委托房屋出售 买方购房委托 业务员对房屋详细情况进行登记 业务员对客户要求进行沟通 配对房源并带客户实地看房 价格商谈及确定房屋权属和付款方式确认 签订定金合同 签定房屋买卖合同、下家付首付 卖方：还银行贷款 买方：向银行申请贷款 交易过户 银行放款 产证出来 交房：水、电、气、有线电视及物业过户和付尾款 买卖流程 客户主要来源 1、上门客： 2、网络客： （1）通过用网络平台的方式来发布自己的房源信息，如搜房网，58同城，赶集网，新浪等。付费的效果显而易见，根据自己所在的地区进行选择合适自己的网络平台。 （2）通过用网络平台，如58同城，58同城上面有个房产板块，上面有个房屋求租，你可以经常在上面浏览下，上面会有些租客在上面发布自己求租的信息。（3）通过加小区的业主群来获得客源，有部分客户需要买房子，会先去通过小区的业主了解小区各方面的信息。另外，也有些小区业主会需要换大房子，或者小区业主的朋友需要买房租房。 （4）通过小区的业主论坛来获得客源，有些客户需要买房租房会直接在小区的业主论坛上面发布自己需要买房或租房的信息。 客户主要来源 3、通过小区红色横幅，我想你经常会在小区看到有些房子上面挂着红色横幅出租出售，然后上面有电话号码。我们小区经常不缺有客户经常来闲逛，有些客户看到红色的横幅