五星级酒店5A甲级写字楼项目可行性研究.doc

目 录 前 言4 1项目简介4 1.1建设地点4 1.2项目现状4 1.3项目总体规划要求4 1.4项目建筑面积指标5 2项目法人概况5 3编制依据5 4项目建设的必要性6 4项目建设有利于较好地发挥土地效益6 5主要经济技术指标6 第一部分 鹊桥五星级酒店8 1目前广州五星级酒店的运作情况8 2行业人士对广州高级酒店业的发展看法12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划14 3.1定位五星级酒店的标准要求14 3.1.1酒店总体基本要求14 3.1.2酒店接待大厅基本要求14 3.1.3客房基本要求15 3.1.4餐饮基本要求16 3.1.5公共区域基本要求16 3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）17 3.2定位五星级酒店的规划20 4本项目定位五星级酒店的成本运营测算22 4.1测算基础22 4.1.1本五星级酒店物业面积构成：22 4.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）22 4.1.3酒店运营成本25 4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算25 4.2计算结果26 4.2.1客房年收入约26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入26 4.2.3 娱乐休闲收入27 5 本项目定位五星级酒店收益测算29 5.1成本合计29 5.2年收益额（税后）29 5.3总成本回收共需年数29 第二部分 5A甲级写字楼30 1 1 广州写字楼发展历程30 1.1写字楼紧缺期：1993-1997年30 1.2写字楼消化期：1997-2000年30 1.3 写字楼调整期：2001-2004年31 1.4写字楼快速增长期：2005年至今31 2广州市区写字楼市场分析32 2.1广州四大写字楼区域介绍32 2.1.1大环市东商务区32 2.2.2天河北商务区32 2.1.3珠江新城商务区（CBD）32 2.1.4琶洲商务区33 2.2广州市写字楼市场发展分析33 3 天河区写字楼市场分析35 3.1分布特征36 3.2价格特征36 3.3成交特征37 4东莞庄项目周边写字楼市场分析40 4.1 2007年天河区写字楼一览表40 4.2东莞庄项目周边写字楼一览表45 5东莞庄写字楼规划47 第三部分 商业49 1广州宏观经济环境分析49 2天河区商铺市场分析51 2.1分布特征51 2.2价格特征51 2.3供求特征52 2.4经营特色53 3项目商圈分析54 3.1从交通情况看54 3.2从消费群体看54 3.3从竞争环境看54 5项目SWOT分析56 5.1项目优势分析56 5.1.1开发水平和开发意识不断提高56 5.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地56 5.1.3交通优势56 5.1.4市场优势57 5.2 项目劣势分析57 5.2.1产权关系复杂57 5.2.2区域环境57 5.3威胁分析58 5.4机会分析58 6商场规划59 6.1项目适合开发物业类型评估59 2 6.2项目初步定位61 5车位规划62 1投资估算说明63 2写字楼商场项目投资估算表63 3资金筹措64 4资金平衡计划64 第五部分 写字楼、商场效益分析66 1销售收入、销售税金及附加估算66 1.1销售收入66 1.2销售税金及附加66 1.3经营成本及费用估算66 1.3.1开发建设成本67 1.3.2销售广告费67 1.3.3项目土地成本67 1.4项目总成本费用：67 1.5项目损益67 第六部分 东莞庄项目结论与建议68 1.1结论68 1.2建议68 3 前 言 1 项目简介 1.1 建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处， 东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心， 天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地 3697 平方米，写字楼地块为 4272 平方米。被天河干休所经 济适用房小区西门入口道路一分为二。 1.2 项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 1.3 项目总体规划要求 项目总占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A 甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为 40 年，建筑密度为 0.7, 规划容积率为 7，绿化率 30%。 4 1.4 项目建筑面积