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土地管理法律与政策浅读 ——在乡镇主要负责人国土资源法律政策培训班的讲课提纲 梁 少 敏 一、土地管理工作面临的新形势 位置前移: 一是从职能上看，国土资源管理从行政执法转变到参与国民经济宏观调控，并且成为宏观调控最直接手段之一，被推向经济社会发展的前沿。 二是从十七大和中央经济工作会议的新精神、新要求上看，国土资源已成为推进经济发展方式转变的重要手段，是推动“环境友好型、资源节约型”“两型社会”建设的关键环节之一。市县基层政府和职能部门，在参与宏观调控中具有十分明确的任务：就是认真执行土地利用总体规划，对不符合规划的项目不批地、供地，认真执行建设用地年度计划，没有指标不呈报用地项目；严格土地执法，严肃查处非法占地行为。 矛盾凸显: 在征用土地过程中，如何保护农民利益，使农民群众的合法权益得到保护，同时又依法执行征地补偿政策，促进项目建设与经济发展；如何做好失地农民的生活安置，确保农民生活长期有保障等等。是指由于土地资源稀缺导致在土地管理领域面临许多矛盾，正确处理好保护土地资源和保障经济发展的关系。在征用土地过程中，如何保护农民利益，使农民群众的合法权益得到保护，同时又依法执行征地补偿政策，促进项目建设与经济发展；如何做好失地农民的生活安置，确保农民生活长期有保障等等。 变革加快: 在管理手段上，改革了以行政管理为主的办法，实行以经济手段、法律手段、行政手段、科技手段并举；在土地征收审批方式上，改变了分级限额审批的办法，实行土地用途管制制度；严格执行土地利用总体规划，突出了规划的刚性约束；建设用地征用和农地转用实行计划管理，并由省以上审批；在供地方式，逐步扩大了土地有偿使用的范围，严格限制以行政划拨方式供地，工业用地必须实行招拍挂方式出让；严格了地价管理，实行最低价控制制度；在管理体制上，实行了省以下国土资源部门半垂直管理。在土地征收上，大幅提高了土地取得成本，提高了征地补偿标准，提高了相关规费的征收标准；进一步明确了地方各级政府主要负责人要对本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积、土地规划、计划执行情况负总责。 新政严格: 国家出台的重要文件主要有：《国务院关于深化改革严格土地管理的决策》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）。 二、土地政策中的几个主要问题 △土地供应方式的新规定 必须采用招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权的范围是： 1、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地； 2、工业用地； 3、其他土地供应计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 4、划拨土地使用权改变用途或转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 5、出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，招标拍卖挂牌出让的。 △工业用地出让价格的新规定 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定：“建立工业用地出让最低价格标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本，土地前期开发成本和按规定收取的相关税费之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。” 按照国家规定，目前我市工业用地出让最低价格标准为：郴州市（北湖区 苏仙区）252元/ m2（16.8万/亩）；安仁县 桂阳县 临武县 资兴120元/ m2 （8万/亩）；嘉禾县 宜章县 永兴县96元/ m2（6.4万元/亩）；桂东县 汝城县84元/ m2（5.6万元/亩）。 △农用地转用、土地征收审批权在省级以上人民政府 农用地转用和土地征收的审批权限在国务院和省级人民政府，市、县两级不能批准农用地转用和土地征收。不得规避审批权限，将应该报上级政府批准农用地转用和土地征收的项目用地划整为零，由下级政府分若干次批准用地。 △土地利用总体规划必须严格执行，不得擅自修改