重庆南方东银建设厂投标书.ppt

以上报告前提条件界定 报告在未完全市调的基础上完成 报告仅是居于市场发展规律下的定位方向探讨 报告的定位仅供参考，详细的定位是基于完全市调后才获得准确定位 本项目现状——商品房容积率3.7、25万建面、老厂民宅区、非一线江景、在区域商业中心的步行距离范围内 项目主体为非一线江景，江景资源不够强势，导致直接拉低产品档次，价值拉升受影响 区域无规划利好，政府推动不够明确，须完全依附华润24城的规划与开发建设，项目较被动 九龙坡整体市场消费力较低，且辐射能力有限，项目属性为区域性项目，辐射力受限 紧邻大规模品牌项目华润24城，直观对比看，项目处于竞争弱势，项目价值拉升空间受限 可能面临的其他挑战 面对以上困境，本项目将面临如下的核心问题 自身价值的梳理——紧邻区域商业中心，同时共享城市和自然资源的具有一定人文资源价值区域 项目在文化传承、历史挖掘方面，项目难以超越华润24城 华润在文化方面上的操作相当成熟，从其他城市的项目以及最近在推广的电影《24城记》来说，相对做得极致 从项目经营层面理解，项目的开发时机上有相对较大的选择空间 初步判断，项目的开发时机将为未来2年后，加上建设周期1年，项目最快的入市时机在3年之后 我们需要转换角度 3年后，我们需要考虑哪些变化 类比研究：本轮经济危机最可参照研究的是97年亚洲金融风暴中的日本和香港 通过研究最近一次经济危机对亚洲国家的影响，类比此次经济危机对我国造成对影响。 政策特点： 提振信心 扩大内需 刺激消费 类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010年经济形势有所恢复 世界：经济未来充满较大不确定性，本轮经济危机将经历1-2年的衰退 通过对历次由于金融危机引发的实体经济的衰退研究表明，经济的走势直接与金融信贷和资本体系的开发和复苏相关； 日本90年代的经济危机和1929-1933年的经济危机都是由于政府采取了适得其反的措施，进一步了加深了对实体经济的影响； 本轮经济危机，各国采取的救助措施都旨在向各国银行注入流动性和刺激消费。因此我们可以判断，持续5年以上的经济危机发生的可能性较小。 世界：各方对中国经济的预测比较乐观，2009年GDP预测7.5-9% 世界经济疲软估计将持续到2010年。世界经济已经快速发展了6年左右的时间，原油和农产品价格不会快速大幅回落，全球通胀的压力会持续到明年。复苏将会延迟一年。 新兴市场国家很容易受到发达经济体的影响和冲击，冲击最为严重，没有丝毫的防御能力。这些国家经过若干年发展所积累起的财富只是账户上的外汇储备，而这种储备也在美元贬值、本币升值的压力下慢慢缩水。 来源：新华网 高盛、摩根士丹利预测中国经济将在2010年开始正式好转 中金公司预测2009、2010年经济增速分别为8%和7.8%，预测中国在2011年开始好转 3年后，我们需要考虑哪些变化 我们研究了世界各国滨水区的城市更新项目，总结规律来看区域的发展价值： 国外城市滨江区域重建更新案例规律和启示 华润规划：包含大量商业和公共商务的大规模新城模式开发 3年后，预计华润24城的开发进入第三期阶段，整体配套投入使用 区域内的其他商业配套 西城天街：商业人气逐渐聚集、酒店发力； 盛世华城：公寓、酒店陆续成熟； 正升·百老汇：进入成熟营业状态。 3年后，区域的交通环境获得改善，项目通达性好 1、南北快速干道 2、景观大道 3、轻轨2号线 4、轻轨环线 5、九滨路支路 6、九滨路 7、直港大道 8、地块南侧道路 9、地块北侧道路 综合判断：华润24城的未来3年后，将成为区域内的新城市中心，项目将站在区域价值增值的基础上来构建居住未来 3年后，我们需要考虑哪些变化 3年后，区域的规划逐步清晰，从重庆市整体规划上分析，一城五片规划：杨家坪区域未来的走向为城市副中心 “一城五片”主要由中部、东部、南部、西部、北部五大片区组成。其中，中心城区包括中部、北部、南部3个片区。 两江四岸新规划，杨家坪片区为旧城更新的主要区域，未来将突出商贸与创意产业 重钢片区—工业文化及创意产业 位于大渡口区东北部，为原重钢厂区范围，规划面积5.43平方公里，岸线长7.4公里。功能定位为工业文化博览区及创意产业和生活居住复合功能。 3年后，我们需要考虑哪些变化 重庆的滨江打造在国内首屈一指，可与上海外滩、香港维多利亚媲美，项目气质应与城市整体气质匹配 重庆的气质是什么？这气质不单来自于它的两江并流，不单来自于它的山地起伏，更来自于它仿佛是与生俱来的建筑盛宴与建筑亢奋；它的都市感的方向将非常强烈，朝天门的天际线不亚于上海外滩，也不亚于维多利亚港湾。在这样的城市视角和城市个性下，项目的建筑气质与城市应有整体的融合 资源价值变化案例：深圳拥有完整的山、海、湖资源，深圳高端产品发展代表了完整的城市高端产品发展历程 深圳高端产品发