土地增值税政策解读-讲解版.ppt

* 　 （三）我区土地增值税预征率的幅度为0.5%至1%。具体规定为： 1、商业用房预征率为1%； 2、非普通标准住宅预征率为0.5%。 普通标准住宅和列入城镇旧城改造的安置项目不预征土地增值税 （根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件精神，西北地区的预征率不低于1%，区局将在近期对土地增值税预征范围和预征率作出调整。） （四）有关规定 纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。 * 　 2、对未按预征规定期限预缴税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。 六、转让旧房及建筑物的税款征收 A.能够取得评估价格的 增值额=转让收入-评估价格-销售税金 应纳土地增值税=增值额×适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定。 评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经主管地方税务机关确认。 * 　 B.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 增值额=转让收入-购房发票金额-综合费用-销售税金 应纳土地增值税=增值额×适用税率 转让收入可按契税的征收依据确定； 购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定； 综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。 纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 C. 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。（全区的核定征收办法即将下发执行） * 第四讲 减免税政策 * 　 内容： 综合规定 具体规定 有关文件解读 注意事项 * 　 　一、综合规定（条例、细则） 按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有三条： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。  （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，带有一定的强制性，国家要给予纳税人的经济补偿通常低于正常的市场交易价格，是一种非完全性的补偿，故予以免税。 * 　 （三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。 因“城市实施规划”而搬迁是指因旧诚改造或因企业污染（废水、废气、废渣三废和噪音等）而由政府或政府有关部门根据城市规划进行搬迁的情况； 因“国家建设需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。不含省以下批准的项目。  * 　 二、具体规定 （一）个人销售住房的减免税规定 《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税【2008】137号） 文件第三条规定“对个人销售住房暂免征收土地增值税” （二）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 * 　 （三）1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后 5年内首次转让房地产的（延长至2000年底），免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。 * 　 （四）企业兼并转让房地产的免税规定 在企业兼并过程中，对被兼并企业转让到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。  适用范围：仅适用企业间的兼并行为，对合并、买卖、拍卖等不适用此项政策。 兼并的概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资源整合成一个实体。 收购的概念是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。 企业兼并是指:A企业对B企业进行并购,结果会出现被并购B企业法人主体资格消失.A企业继续存在。 企业合并是指:A\B两家企业进行重组,结果会出现A/B企业主体资格同时消失,重新出现C企业。 *