建立居住权制度 保障“住有所居”.docVIP

** ** 建立居住权制度 保障“住有所居” ——兼论《住宅法》的制定 周珂 中国人民大学法学院 教授 　　关键词: 居住权/住有所居/《住宅法》 　　内容提要: 居住权制度源于罗马法，并为大陆法系国家所继受和发展，作为保障弱势群体利益的重要法律制度，对在我国实现“住有所居”意义重大。本文在探讨居住权制度的源流、发展和价值的基础上，认为我国《住宅法》应建立居住权制度，并提出了具体建议。 　　在刚刚闭幕的党的十七大上，胡锦涛总书记就人民群众的住房问题提出了“住有所居”的目标，并且将其作为民生问题的主要方面要求“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，昭示了党和国家推进住房改革，保障“住有所居”的决心。落实到法律层面，今后的任务就是建立和完善居住权制度，尽快出台以保障居住权为主要内容的《住宅法》。今年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠也曾明确指出，政府将研究制定《住宅法》，这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。 [1]今年3月16日通过并于10月1日生效的《中华人民共和国物权法》删除了2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法(草案)》中关于居住权制度的规定，使得居住权制度最终未能在我国建立。目前居住权的空白状态使我国住房制度改革的深入面临新的抉择。十七大“住有所居”目标的实现，迫切需要加强对住宅权和住宅法的研究。笔者认为无论基于现实或者物权理论体系考虑都应该建立居住权制度，此文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。 　　一、居住权制度的源流及其发展 　　根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法(草案)》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥觞于罗马法，产生于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但是随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱的形式将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。 [2]后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。 　　罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。《德国民法典》在其“役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。而1951年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，极大地促进了不动产权利的市场流通。 [3] 　　由法国和德国的立法可以看出居住权制度正在经历以保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能转变。 　　以继受《德国民法典》为主要内容的《日本民法典》和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。究其原因，有学者指出，《日本民法典》和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下，不存在设立居住权制度的社会基础。因此，其命运只能是“消失”，而不为各自的民法典所确认。 [4]新加坡李光耀先生在谈到亚洲的价值时也强调，国家把大量有关财产的关系纳入家庭或宗族关系的规范调整，这是儒家发展模式的一个特点。但是也应看到，随着商品经济特别是城市经济的高速发展，这种模式和观念也必然面临一系列挑战。 　　二、居住权的性质和特征 　　(一)居住权的性质 　　根据居住权的概念及其产生的原因，居住权作为用益物权中的人役权，其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。这既反映了现代民法社会化趋势的要求，也应该成为当前讨论制定的《住宅法》的根本价值取向。 　　(二)居住权的特征 　　关于居住权的特征，主要有以下几点： 　　1.居住权的主体以特定的的自然人为限。居住权的享有者只