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经三路项目第一阶段补充报告二 谨呈：河南鑫苑置业有限公司 产品定位及配比建议 方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度； 广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％； 方案的经济评价 方案一：金座30层+银座30层 方案二：金座25层+银座25层 方案三：金座25层+银座18层 方案四：金座18层+银座18层 比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。 考虑因素 做足容积率 净利润 投资利润率 资金周转率 车位比 方案二的主要参数 目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分 客户特征描述 他们大多是专业写字楼的第一次置业者； 公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心； 购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注； 客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。 大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。 金座的技术指标 公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2； 核心客户的需求面积： 120～