XX项目市场定位及投资-可行性研究报告.doc

b b XX项目市场定位及投资可行性研究报告 (此文档为WORD格式，下载后您可任意修改编辑） 1项目概况 1.1项目地理位置 项目位于XXXX区XX东侧，近中山路。 项目整体分为三个地块，分别为8#004699A地块：松江区XX26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区XX28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示： 1.2项目现状及用地性质 土地性质 #004699A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米； B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1030平方米； C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12016平方米。 土地现状 #004699A地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）； B地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）； C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。 #004699A地块 B地块 C地块 1.3项目主要技术指标及操作要求 #004699A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米，可总建面积9#9900999796平方米。#004699A、B两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另#004699A、B两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。 C地块住宅地块可建面积12016平方米，但其受中间一外部道路限制，地块将分为两部分。而且C地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动，因此将后期启动。C地块是否与#004699A、B地块有所结合，还要看后期C地块与政府部门相关规划指标沟通结果。 本次项目定位及初步规划方案设计将对#004699A、B、C地块综合考虑，#004699A、B地块将综合为一个商业项目先期启动，争取短期盈利与长期品牌的平衡，同时考虑未来C地块启动后的结合。 2项目市场分析及定位前的思考 2.1 松江区房地产市场整体分析 2.1.1供应分析 松江07年全年商品房供应经历了4月与10月两个高峰，商品房供应结构以商品住宅为绝对主力，说明此两月为松江住宅推案集中期。07年底松江房市供应回落明显，市场进入低谷期。 2.1.2需求分析 松江07年全年商品房销售相对供应趋势基本一致，同样经历了两波上升行情，至年底成交量同样回落明显。 2.1.3供求分析 07年松江房地产市场成交量虽经历了先放大后下跌的过程，但整个市场供求关系未发生明显变化，在年末市场成交量下跌的同时，市场供给也相应较少，新推案量都能有很快的去化。 松江房地产市场07年整体处于供不应求状态，市场形势良好。 2.1.4价格分析 如下图所示，07年松江整体商品房价格在全年稳步快速上涨（年上涨20%--30%左右）的情况下，年底出现了小幅调整。 伴随年底供给量与成交量皆大幅回落，市场观望气氛明显。开发商与业主在年底都对新的一年政策如何导向、后市如何发展持一定观望态度。 备注：商品房价格含全部商住办成交均价，住宅价格为商品住宅及动迁配套房成交均价，商品住宅价格为住宅剔除动迁配套房之后的成交均价。 2.1.5后市分析 对于未来楼市的发展一向众说纷纭，的确楼市存在太多的不确定性因素影响未来发展走向，尤其是政策影响更甚。本司在此希望用最直接的市场需求调查来判断松江目前居民的构成及需求状况，以此推断松江楼市后市发展。 【调查说明】 本司特针对此次XX项目组织了一次较大规模的松江房产市场调查，全面了解松江区居民构成情况以及对住宅及商业方面的需求，为本项目的发展定位做直接依据。 调查样本数： 500份 调查地点： 新城区地中海商业广场（50份）易初莲花（50份） 老城区中山路、人民路（200份）老街（100份）百润发（50份）易初莲花（50份） 调查时间： 2008/1/30——2008/2/2 调查人员： 受丰房地产公司两名员工/松江大学城XX对外贸易学院四名学生 调查方式： 随机市场抽样调查（成人）/街头访谈 【调查说明结束】 松江居民整体户藉构成 松江现常住居民中非XX市户口已占到了相当一部分，接近一半，松江外来人口的大量涌入带来旺盛的住房需求，这是松江楼市发展的坚实基础。 松江居民整体目前住房情况之居住面积 松江居民整体居住面积水平较高，小面积房型很少。这说明松江历史住宅供应基础水平较好。 松江居民整体目前住房情况之居住性质 松江现居民租赁比例非常高，这与外来人口比例较高有密切关系。大量松江租房居民是未来松江楼市需求的主力。 松江居民整体目前住房需求情况之有无买房计划 随机抽样显示，松江居民有购房需求的比例仍处于较高水平，有近4