法学系房地产法课件4.ppt

第四章 房地产交易法律制度 第一节 概述 一、房地产交易的概念 以房地产为商品进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 二、房地产交易中的基本法律原则 1、及时登记 2、房地一体 3、价格管理 4、土地出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移 5、效益不可损 三、房地产市场在内部结构上的划分 划分为三级市场 一级市场——土地使用权出让市场 二级市场——土地使用权出让后的房地产开发经营市场。（房地产一手买卖） 三级市场——房地产投入使用之后的交易市场（房地产二手买卖） 第二节 房地产转让法律制度 一、房地产转让的分类 （一）依转让方式分类 买卖、赠予、继承 （二）以转让标的分类 私房转让、公房转让、商品房转让（包括商品房现售和商品房预售） 私房：泛指一切个人所有或共同所有的房产。 公房：房管部门所有或代管/由国有企事业单位投资兴建的，分配给个人居住，居住者享有使用权。 商品房：开发商开发的用于出售的房屋。 二、转让行为的有效条件（P234） （一）主体具有合法资格 （二）客体符合法律要求 注意禁止买卖和限制买卖的情形（P234-235重要） （三）形式要件（书面合同、登记） （四）意思表示要件 （五）不违反法律法规的强制性规定 主体适格（自然人主体/非自然人主体） 自然人主体： 原则：完全民事行为能力人（否则需代理） 特殊主体房屋买卖 未成年人房屋买卖 [案情]2009年8月，陈某决定以80万的价格购买方某的房屋，但在签约验证时，陈某发现房地产证上的产权人并不是方某本人。 方某当即解释说产权人方明是他的11岁的儿子，方某作为监护人可以代理方明所有的事物，包括处分方明名下的所有财产，并承诺办理以下手续：出示方明的出生证，户口本等资料；书面声明自己是方明的合法监护人，可以处分方明的所有财产，所得收益均用于方明的生活教育等；方明在合同上签字。 陈某信以为真，在两天后与方氏父子签订了《房屋买卖合同》，约定10天内支付35万，余款在过户当天及取得房地产证时支付。 在陈某支付了35万后，却再也联系不上方某，陈某就按照合同上记载的方明的地址找到方明及其母亲刘某，才得知方某和刘某已离婚。且方某因虐待儿子方明被法院判决取消其对儿子的监护权。 陈某以表见代理为由向法院提起诉讼，被告人为方某及方明，要求确认方某代理方明签订的房屋买卖合同有效。 问题： 1、父母是否一定就是未成年人的法定代理人？ 2、父母身份是否构成对子女的表见代理？ 3、未成年人是否具有被告的诉讼资格？ 一、未成年人购买房屋的特殊程序 （一）一次性 注意: 合同中购房人名字 提交监护关系证明（父母并不一定就是未成年人的法定代理人） 房地产权证上的姓名 (二)抵押贷款 注意: 监护人须为共同购买人 监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请 二、未成年人能否出售自己名下的房屋？如何出售？ 为教育、健康等理由可以出售。 程序： 提供保证书 公告7天 办理过户（出生证、监护人身份证、单位或团体出具的未成年监护人证明书。如监护人只有一个，则还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格） 三、父母为未成年子女购房的法律利弊 利： 1、避税 2、节省将来过户的手续和费用 弊： 1、父母失去财产支配权。 2、出售、抵押、出租受限。 3、转让房屋加重税赋。 外国人购房的限制 1、关于购房主体的居民地位限制（境内学习工作超一年） 2、关于购房用途的限制 具体规定如下： 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 3、汇兑限制。外汇购房，应当经外汇指定银行审核确认相关资料，才能将购房资金结汇后划入。 4、实名制。（预售合同、预售登记和最后的产权证必须是同名） 购买经济适用房的自然人必须符合的条件 （依《经济适用住房管理办法》） 第二十五条　城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 　　(一)具有当地城镇户口； 　　(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 　　(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 广州市经济适用房申购条件 广州市经济适用住房制度实施办法（试行） 第六条　申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件： 　　（一）申请人