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2012年登记官考试培训 房地产管理基本制度与政策 第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论 一、民法概述（了解） 1、概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 2、适用规则 （1）上位法优于上位法 a、法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 b、行政法规的效力高于地方性法规、规章。 c、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。 d、部门规章之间、部门规章与地方规章之间具有同等效力，在各自权限范围内施行。 （2）特别法优于一般法 （3）新法优于旧法 （4）同一事项不一致时，提交有关机关裁决： a、法律之间，由全国人民代表大会常务委员会裁决 b、行政法规之间，由国务院裁决。 c、同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；地方性法规与部门规章之间，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，提请全国人民代表大会常务委员会裁决；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。 d、根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。 第一节 民法总论 二、民法基本原则（熟悉） 意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则 三、民事法律关系（掌握） 1、概念：特定的为民法所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系就是民事法律关系。 2、要素： （1）主体：包括自然人、法人、其他组织，国家在一些场合也是民事法律关系的特殊主体。 （2）内容：是指民事主体所享有的权利和承担的义务。 （3）客体：是指民事权利和民事义务所指向的对象。 3、民事法律事实：分为事件和行为 ? 事件：自然事实，与人的意志无关。 ? 行为：人的有意识的活动。 ? 依据效力不同分为：有效行为、可撤消行为、无效行为 第一节 民法总论 四、民事法律行为（掌握） 1、概念：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 2、类型： （1）单方、双方、多方 不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是合同，如买卖、赠与、委托等。单方法律行为有遗嘱。 （2）处分与负担 （3）有偿与无偿 （4）诺成与实践 （5）要式与不要式 （6）死因与生前 第一节 民法总论 第五十四条 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 第五十八条 下列民事行为无效（与合同无效对比看） （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）经济合同违反国家指令性计划的； （七）以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 第一节 民法总论 第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销： （一）行为人对行为内容有重大误解的； （二）显失公平的。 被撤销的民事行为从行为开始起无效。 司法解释 ７３．对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。 可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。 第一节 民法总论 五、代理（熟悉） 1、概念：代理是代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属被代理人的法律制度。 2、特征： 3、区别：代理与行纪、代理与居间、代理与委托 4、类型：法定代理、委托代理、指定代理 5、无权代理：其中表见代理 第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。 第一节 民法总论 司法解释 ８２．被代理人死亡后有下列情况之一，委托代理人实施的代理行为有效： （１）代理人不知道被代理人死亡的； （２）被代理人的继承人均予承认的； （３）被代理人与代理人约定到代理