法学系房地产法课件5.ppt

第三节 商品房预售制度 一、商品房和商品房预售的特征 （一）商品房的概念： 商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 （二）商品房预售的概念和特征 商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 特征： 1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。 2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋，具有多种不确定性（物理状况、权利状况、履约能力、诚信度等）——因此，潜在巨大的风险。 3．商品房预售要受到较强的国家干预。 存在风险 1、质量风险 2、计量风险 3、虚假宣传风险 4、规划变更风险 5、定金风险 6、合同风险 7、产权风险 8、延期交房风险 商品房预售的强制保险制度 台湾：商品房预售保险制度（履约保险或履约保证） 韩国：大韩住宅保证株式会社 二、商品房预售的法律性质 附期限房屋买卖行为 三、商品房预售的条件(五证齐全) 1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(建设用地规划许可证\国有土地使用权证) 2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。 4、取得商品房预售许可证。 根据我国《商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交相应证件及资料。 实务中应注意问题： 问题一：取得商品房预售许可证与其他几个条件之间的关系（平行关系？/包含关系？）预购人能否仅凭借开发商具有商品房预售许可证来判定预售人具有预售资格而不考虑其他条件？ 问题二：无预售证销售商品房的法律后果？ 　　(1)合同效力：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 案例：开发商以未取得预售许可证退定案 (2)惩罚性赔偿：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 解释 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 案例分析 一房二卖适用惩罚性赔偿 2001年11月，李某与甲房地产公司签订了房屋预售合同，购买了一套407万的商品房。按合同约定，应在2002年5月1日前交房。李某在2001年11月交清了所有房款。 2002年 7月，甲房地产公司以购房人同意退房为由，单方面向区房产交易管理所申请撤销预售登记备案。同年8月，又将该房屋卖给了别人，并办理了房产证。而李某全然不知。当李某得知被欺骗后，即提起诉讼。 《解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 四、商品房预售的程序 1、售前宣传 2、签订商品房预售合同 3、办理登记备案手续 (问题;如没有办理,合同有效否?解释第6条) 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 4、办理入住手续 5、办理房屋产权转移登记手续 交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证。 注意：商品房预售中的登记制度 A 预售登记：开发商进行预售之前必须要进行的行政登记程序。 B 商品房预售合同的登记备案（解释第6条） C 预告登记 解释第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约