房产快速评估心得.pptVIP

要认真了解房地产的公开市场价格，分析房地产的市场价格走向，重点掌握房地产当前的市场供需状况和二手房价格水平，做好对抵押房地产的估价工作。对于大宗房地产应当委托专业估价机构进行评估。 把好估价关，是防范风险的重要环节。估价时原则上采取高风险、低估价，把风险工作降到最低限度。估价时主要根据房屋成本价并考虑地段、环境、房屋结构、楼层、朝向、设施、房屋折旧、土地使用性质，国家有关政策以及抵押人的经济情况，资质信誉，经营投资效益等综合因素进行确定。当然，也要考虑市场接受程度和变现能力，有价无市的房地产尽量不做，否则出现风险后很难处理。 估价 房屋抵押相对期限较长，确定抵押率应充分考虑变现的难度和资金时间成本，以评估价格为参考，由双方根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素进行协商，合理确定放款金额。 确定贷款利息 信贷员上交调查报告，由公司贷审会批阅同意后签订合同，登陆信贷系统。 贷审会审批 房屋抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利证登记，取得他项权利证书。土地使用权抵押的，要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记，取得土地他项权利证书。 签订合同办理抵押登记 等他项权利证书拿到以后整理档案发放贷款业务流程结束。 发放贷款 青岛市根据区域形式划分为七区五市，每一个区域的房产抵押登记部门的政策也分别有不同的要求，青岛市市内四区允许做房产二押，市区以外的其他区域是不允许的。我们根据不同业务的需要，在房产抵押方面也有所不同。房产的一次抵押金额较大的和房产的二次抵押是要求做公证手续的。公证内容分别为：强制执行公证、授权委托处置公证和还款撤押公证。有了这三份公证，对于我们将来处置和房产变现更加有保障。我们在评估房产价值的同时也测算该抵押房产过户时会产生的税费等信息，（主要税种有：契税、个人所得税、营业税、土地增值税等。）为以后房产违约处置风险做好防范措施。 由于全国各地区的房屋抵押部门和公证部门，对房产抵押手续各有不同的要求，请各家小贷公司根据业务类型，结合后期违约处置可能发生的问题，补充手续和相关资料。 案例一：客户是一位建筑公司的老总，向我公司申请贷款400万元。保证措施是五套写字楼做房产一次抵押。借款用途是用于企业短期流动资金周转，还款来源是工程的应收账款。并且客户的借款用途，还款来源都比较清楚，企业的流水情况较好，银行征信情况良好，在银行也没有负债。该房产位于青岛市市南区山东路的一栋写字楼，地理位置属于青岛市商业繁华地带。五套房产的总共面积为546平米，根据青岛房产市场每平方评估价为20000元一平方，该房产的总评估价值为1092万元。客户只用400万，抵押率为4成，房产的抵押率非常低。但最后我们并没有给他贷款。原因就是我们在办理房产抵押业务时，要求客户到公证处做房产抵押公证，客户不同意。并且我们通过青岛贷款行业的黑名单中了解到该客户在民间借贷公司有贷款，并已到期，至今没有偿还利息和本金。并且有涉黑的社会背景，对于抵押物我们无法顺利处置，最后选择放弃。所以在考察评估业务时了解客户的软信息是非常重要的一方面。 案例分析 案例二：客户是一位个体工商户业主，向我公司申请70万元贷款，保证措施也是房产一次抵押。借款用途是进一批货物，还款来源是门店的应收账款。房产面积67平米，建成年代为1983年，房屋类型为住宅，使用年限为70年。根据青岛的市场该房产的评估价为每平方18000元，总价值为120万元。抵押率为6成。借款人年龄64岁。该抵押房产为借款人的唯一住所，单纯从房产的价值来看，贷款给客户70万元没有问题。但最终我们还是没有给客户贷款。原因是房产的年代较老，客户的年龄太大超过55岁，并且客户提供不了第二担保住所等问题，根据法律规定我们对于唯一住房者没有处置权。从法律方面分析，该笔业务是有风险的。因此在考察业务时不能光看抵押物是否足值，资金用途是否明确，还应该分析后期违约处置方面如何执行的问题。 案例分析 案例三：该客户是一家汽车4S店董事长，向我公司申请借款。借款用途是采购几辆新车，保证措施为房产一次抵押。借款人年龄35岁，已婚。此房产为夫妻双方共同财产，借款金额为90万元，借款期限三个月。该房产面积为92.06平方米，房产评估价为138万元，抵押率为7成。客户企业经营情况良好，从提供的材料上看没有任何问题，公司给与授信90万元。但在具体操作业务过程中，我们审查发现共同借款人是客户找来冒名顶替的。客户的爱人并不知情，客户的实际借款用途并不真实，从一开始就不想让她爱人知道此次贷款。最终该笔贷款未能发放。因此我们在审查业务时务必要核实客户证件的真伪，人与证件是否相符。避免客户有意逃避手续，防止风险发生。 案例分析 审查业务时要实行“三对照” 一要对照“人与