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房地产交易管理法律制度 根据我国房地产法规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第一节 房地产转让的一般规定 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 其他合法方式，主要包括下列行为： 　　（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 　　（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 　　（三）因企业被收购、兼并或合并，房 房地产权属随之转移的； 　　（四）以房地产抵债的； 　　（五）法律、法规规定的其他情形。 二、转让的条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；　　 （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 三、转让的一般规定 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 建设部和上海市登记条例规定：未经登记的房地产不得转让。 转让办法规定：有下列情形之一的房地产不得转让；（一）未依法登记取得房地产权证书的；　　（二）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　（三）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；　　（四）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　 （五）依法收回土地使用权的；　　（六）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。 第二节 商品房预售 一、预售许可制度： 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售，应当符合下列条件：　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 二、合同备案制度 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同网上登记备案。 三、交付：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 　　 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 第三节 商品房现售和存量房买卖 一、商品房销售的规定和要求 1、现售：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 2、　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。   返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为 3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 4、商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　 （四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他