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课题—— “个人住房贷款”流程 目录 一、个人住房贷款概述及分类 二、个人住房贷款的前期工作 三、个人住房贷款办理的流程 四、特别提示的几点内容 第一部分：个人住房贷款概述 （一）什么是个人住房贷款 个人住房贷款，是银行运用信贷资金向城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 可分为：银行按揭贷款，省、市公积金贷款及组合贷款。 （二）个人住房贷款发放的对象 1、具有完全民事行为能力，且具有合法有效的身份证件或有效居留权的自然人。 2、有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力。 3、信誉良好，无不良信用记录（累计10期，连续6期） 4、符合“四真实”（住房交易行为真实、楼盘真实、面积真实、价格真实）原则，且首付款已足额支付。 （三）个人住房贷款提供的资料 1、贷款申请书：固定格式文档，详细据实填写，银行录入电 脑系统依据； 2、借款人（已婚含配偶、共同借款人）身份证、户口簿； 3、婚姻状况证明； 4、首付款证明材料； 5、收入证明原件（夫妻双方及共同借款人）； 6、贷款银行活期存折或银行卡； 7、房屋登记查询证明（户籍所在地及购房所在地房地局开具） 8、商品房销售合同原件； 9、1年以上购房地纳税证明或社会保险缴纳证明（外地客户） (四）贷款期限、利率及首付标准 1、贷款期限 住房住房贷款最高贷款期限为20年。客户的还款年限男性自然人不能超过65岁、女性自然人不超过60岁； 个人商业用房的最长贷款期限为10年。客户的还款年限不超过法定退休年龄。 2、贷款利率及首付标准 1）首次购房住房 对购房首套住房的贷款首付比例不得低于30%；贷款利率在基准利率上浮10%； 2）二套房住房贷款 二套房认定：为购房人（及配偶）名下实有成套住房数认定。 首付款比例不得低于50%；基准利率上浮20% 3）、暂停三套及以上住房贷款 4）、申请个人商业用房贷款的客户，首付款不低于所购房屋全部价款的50%，利率至少为基准利率的1.2倍。 第二部分：个人住房贷款前期工作 一、额度授信工作 二、签订《个人住房借款最高额保证合同》 《商品房销售贷款合作协议书》 一、额度授信工作 1、楼盘按揭额度信息表 　　　　 2、商品房销售合作申请书 3、开发商提供阶段性担保的承诺书 4、董事会（股东会）决议 5、开发商资料 1）经国家有权机关年审通过的企业法人营业执照、组织机构代码证 2）法定代表人身份证明 3）房地产开发企业资质、信用等级证书 4）企业税务登记证明 　 　 5）经审计的上年及最近企业财务报表 　 6）公司章程、验资报告 6、项目资料 1）国有土地使用证 　　　 2）建设用地规划许可证 　　　 3）建设工程规划许可证 　　　 4）建筑工程施工许可证 5） 商品房预售证 　 7、楼盘情况说明，及楼盘调查报告、可行性研究报告 二、签订《个人住房借款最高额保证合同》 《商品房销售贷款合作协议书》 注意事项： 1、《个人住房借款最高额保证合同》 1）被保证的债权期限、最高额度？ 2）期间提供连带责任保证？ 3）保证金事项：发放金额的5%？ 2、《商品房销售贷款合作协议书》 1）项目楼盘个人住房贷款的批准事项？ 2）购房人最高额住房抵押贷款，每笔贷款不得超过住房全部价款的70%，最高年限？ 3）协议的合作期限？ 第三部分：个人住房贷款办理的流程 资料调查： 对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿还能力实际情况等进行调查和评估。 1、面谈：客户经理与借款人面谈，见证所有当事人在材料中签字，包括借款合同预签； 2、材料审核：包括核实偿还能力、首付款、购房合同、查询信用情况。 3、受理客户提出的其他个人银行产品需求，收取手续费等费用。 贷款审批： 银行对借款人依住房贷款条件进行审批，凡审批同意贷款的，委托开发商办理房产 及有关手续。 贷款发放： 办妥抵押后，银行按合同规定，将借款人贷款资金划入房地产开发企业在贷款行