房地产 目分析报告.docVIP

项 目 分 析 报 告 一 项目概况 （一）项目名称，建设地址，开发单位 1项目名称：---- 2项目位于--主干道--东路与---大道交汇处．北边是--东路，西边是----道，西北角是----，东边是港口，南边是--小区的区间道路。 3开发单位 单位名称：----房地产开发有限公司 成立时间：2004年--月 注册地址：--市----区 注册资本：-----万 法定代表人：----- 经营范围：房地产开发与销售 (二)项目建设规模与主要内容 1占地面积 14045㎡ 2建筑面积 42134㎡ 其中住宅建筑面积 18333㎡ 写字楼建筑面积 19941㎡ 商业建筑面积 3372㎡ 其他建筑面积 487㎡ 3容积率 3.0 4绿地率 25.5% 5项目设计停车位 400个 其中地上 89 地下 311 二 项目投资环境 (一)项目外部环境． --区是--市南部的城市副中心，临海工业产业带的枢纽和服务基地，生态环境优良的旅游型中等海港城市。目前城市化水平已达到45%，正在加快建成现代化、生态型港口工业新城区。全区现有“三资”企业48家，其中自营出口过百万美元的企业12家，过两千万美元的企业2家，18家生产性企业获得了自营进出口权，16家企业通过了 ISO9000系列质量认证、6家通过了美国HACCP注册、4家通过了俄罗斯SGS认证、3家通过了欧盟注册。在美国、俄罗斯、越南等设立海外企业28 家，其中16家投入运营，与20多个国家（地区）的外商和驻外办事机构建立了经常联系。---港陆便捷、区位优越，位于国家重点开发的沿海主轴线与新亚欧大陆桥沿桥经济带的交汇处、环渤海经济圈与长三角经济圈的结合部，是新亚欧大陆桥东方桥头堡重要组成部分、----经济带最便捷的出海口和对外开放的窗口。境内拥有--港、--渔港两个国家一类对外开放口岸，形成了以--港--港区、----港区、---港、----区为主体的港口集群，已建成5000吨级以上泊位26个，其中30万吨级泊位2个，年吞吐能力过亿吨、远期能力3亿吨，航线通达四海，已与80多个国家和地区通航。　 --区境内---铁路、---铁路、---高速、----国道、---省道、---省道及--—输油管道、--—输油管道纵横交错，----铁路西行并入陇海线可直通荷兰鹿特丹港，已建成通车的----铁路和正在建设推进的----铁路、---高速公路将--与中西部内陆城市和南北沿海城市连为一线；--距---市、---市、----市等空港车程均在2个小时以内，距----机场车程半小时左右，且均有高速公路相连，海陆空交通发达、运输便利。 (二)项目内部环境 　　项目开发单位-------房地产开发有限公司拥有专业技术人员36人，90%以上具有大专以上学历，公司设有办公室、财务部、后勤部、工程部、售楼中心等职能部门，是一支高素质、专业化的团队；同时公司与--建筑工程有限公司、--建筑规划设计院、---建筑设计有限公司（甲级）等多家单位长期保持良好的合作关系． 本项目由二栋27层5A甲级写字楼，四栋18层商住楼组成．住宅楼力求满足客户对住房的全面期待，户型以中小面积为主，100.84M2 ，101.78 M2，90.52 M2，89.68 M2，74.91 M2紧凑户型给客户全优购房的选择。写字楼共27层，主体地上25层，地下2层，层高为3.45米， 74M2—128M2 的户型，宽敞大气，低调透着奢华的大堂，超高的室内空间，舒适明亮的办公环境，让空间自由组合，适用于不同规模企业的需求。商住楼设计由90—101平米多种户型可供业主选择．小区内车位、车库配备充足，会所、娱乐等场所设施齐全，绿化覆盖率达到30%以上，完全达到国家一级居住要求。本盘设计贴心，居住温馨，环境舒心，选购顺心，开阔的视野令您心旷神怡． 三 市场销售分析 市场定位 1旧城改造拆迁户 2当地就业企业职工 3从事个体私营经济的工商业者 4来--市经商需长期居住的外来人口 5从事个体私营经济的工商业者 6购买住房的投资者 销售定价 项目考虑“项目利润最大化”与“销售速度”两大原则，进而进行如下定价(拟)开盘价格：住宅均价-----元/㎡，写字楼-----元/㎡商铺-----元/㎡，车位-----元/个. 财务指标预测 (单位万元) 　1销售收入　　　　　　　　　22109.88　 　2销售成本　　　　　　　　　8089.72 　3管理费用