商业项目地块考察(新手资料).pptVIP

Page ? * Page ? * 商业地产的地块认知 ——关于如何看地 纬联地产 目录 纬联地产 看地准备工作 看地注意事项 地块交通梳理 地块资料整理 看地准备工作 看地需要准备的道具 项目资料 在看地前，熟知项目的基本资料是最基本的。对整个项目有个大概的了解，准备好该项目的地图以及地形图，便于确定项目地块所在地和方便查找。 相机 相机是用于记录关于项目实际情况的，拍摄多角度和多方位的地块情况的照片，便于后期的资料整理和记载。 纬联地产 看地准备工作 交通工具（方式） 在看地前，还要查阅项目地理位置，然后确定到达项目地块的交通方式。如果是到区县看地，要坐车到达，需要向公司提交用车申请；如果在市中区，选择适宜的路线和交通工具。 移动存储工具（U盘、移动硬盘等） 由于初次看地，开发商有可能会协同，那么关于项目的一些基本资料和指标情况等，会需要交给我们，因此携带移动存储工具也是有必要的。 笔和纸 笔和纸的功能就是便于记载，看地的时候，用于画地形图和记录一些现场情况，便于后期的整理。 纬联地产 目录 纬联地产 看地准备工作 看地注意事项 地块交通梳理 地块资料整理 看地注意事项 纬联地产 地块方位情况 了解地块方位情况，是在观察地块现场情况的最基本的也是重要的一点。在项目地块现场时，要观察地块东南西北四个方向的路面情况。 首先，四个方向的道路情况，分布了哪些道路，这些道路的路线情况、道路的交通状况等。 其次，再观察四个方向是否有标志性的建筑物，或者是否有建筑物、指示牌等。 最后，将观察到的情况记录下来，便于做资料整理。 地块整体情况 地块的整体情况是从项目地块的平面图和鸟瞰图上表现的。平面图和鸟瞰图在开发商和设计单位处都有资料，但是我们在初次看地时，应尽量用手中的工具去获取想要的资料和信息。 鸟瞰图可以尽量在高处，用相机拍摄。平面图，可以通过开发商和设计单位获取。 看地注意事项 纬联地产 地块地形情况 在初次看地时，不仅要观察地块的整体情况，还要了解地形和地块周边的客观因素。例如，地块本身的高差情况和高压线走向，以及市政道路规划等。 因为高差有可能影响到商业的布局情况，而高压线和市政道路规划等情况，都属于客观因素，要做到商业地产的商业价值最大化，这些因素都应考虑到位。 看地注意事项 纬联地产 看地准备工作 看地注意事项 地块交通梳理 地块资料整理 纬联地产 目录 地块的交通网络是实现和扩大商业地产商业价值不可或缺的部分，所以在看地后，应专门对地块周边的交通情况做一个梳理。 地块交通梳理 人流动向 主干道 次干道 交通网络 易达性 站点设置 车流动向 商业价值 的实现和扩大 纬联地产 纬联地产 地块交通梳理 主干道：是城市的主要交通要道，能够为商业地产带来一定的人流量。 次干道：又叫区干道，是联系主要道路之间的辅助交通路线，在次干道上的商业昭示性较主干道稍弱。 人流动向：人流动向的调查和梳理，有助于引导人流在进入本商业项目，实现其商业价值。 车流动向：车流动向的确定，可以很好的提高商业项目的昭示性。 易达性：分析人流的易达性，可以体现出商业项目各版块的价值高低，也更好的运用以及提高其商业价值。 站点设置：站点包括公交站点、轻轨站点等，站点的设置可以聚集一定的人气，考虑站点与项目的距离，可以对商业项目的商业价值做一个优化。 看地准备工作 看地注意事项 地块交通梳理 地块资料整理 纬联地产 目录 地块资料整理 纬联地产 地块周边土地情况，包括控规图、 土地交易情况等； 地块周边市场情况，包括住宅入住 率、周边商业项目的基本情况等。 地块总体情况，包括方位、地形、 地貌、交通情况等； 1. 2. 3. 地块总体情况 地块总体情况是需要将初次看地，记录下来的资料和信息做一个整合和梳理。便于在做项目评估报告和产品初次定位时查阅和分析。其中包括了项目地块的方位、地形、地貌、交通情况等。 地块资料整理 纬联地产 地块周边土地情况 地块周边的土地情况在项目现场是无法得知的，所以在看地后，要去相关部门了解土地的交易情况以及地块的控规图等。商业地产的价值是需要在未来价值中体现的，了解这些情况，可以对未来的商业价值做出一个预测和发展方向做一个判断。 地块资料整理 纬联地产 地块周边市场情况 地块周边的市场情况包括了地块3公里以内的住宅情况、入住率情况、商业的情况和商业项目的租金等。结合周边土地情况，为本项目的未来发展做出更准确的定位和规划。 地块资料整理 纬联地产