我国房地市场的博弈概述.docVIP

关于房地产市场中央政府、地方政府、商业银行及房地产开发商之间的博弈分析 摘 要：在我国房地产市场中，作为房地产市场主体的房地产开发商与中央政府、地方政府、商业银行也有着复杂的联系。在房地产市场上，无论中央政府、地方政府、商业银行还是房地产开发商，都有自己的利益，四者之间的利益博弈对房价也有着不可忽视的影响。本文针对四者之间的博弈做了介绍，并且对博弈行为的原因进行分析，并且指出四者博弈对房地产市场造成的影响，并且针对此现象提出了相关建议。 关键词：房地产市场；博弈；体制；政府监管；政策 1 引言 近年来，房价问题受到各层人群的广泛关注。当前我国房价飞涨不是某个原因、某个力量造成的，而是由多方面利益相关者相互博弈的结果。我国目前房地产市场的特征，我们知道房地产这个市场尽管它是一个商品市场，但是它和我们的股票市场有一个根本的区别，这个根本的区别就是房地产市场不是一个统一的、全国性的市场，而是一个分散的、受到地域限制分割的这样一个市场。由于这样一个特点就决定中央政府不可能像调控、监管股票市场一样避开地方政府，直接监管或者干预房地产市场。股票市场我们看到，只要一个证监会就可以了，所以中央的调节可以直接在股票市场上实现，但是房地产上做不到，由于房地产这样一个分割性、局部的特征，它的供求、结构、价格都是随着当地的经济条件、收入水平、文化背景等因素决定的。本文将对房地产市场上四大利益主体中央政府、地方政府、商业银行以及开发商之间的利益博弈关系进行分析，并在最后提出了相应的建议。 2 我国目前房地产业现状 自2010 年4 月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》( “新国十条”) 颁布以来，本轮被称为史上最严厉的房地产调控已经2 年多，投资和投机需求已初步得到遏制。然而，近期房地产市场暖风频吹，降息、降准带来了房产市场利好，受经济滑坡、财政紧张的影响，不少地方政府试图通过放松房地产市场调控政策来增加土地收入，使社会担心房地产调控再次前功尽弃。虽然权威部门在关键时刻强调“未来要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，但是依然难以消除市场对出现报复性反弹的疑虑。 根据中国指数研究院数据，我国百城房地产市场均价于2011 年8 月到达最高位后，到今年5 月已经持续回落了9 个月，但目前房价依然过高。那么究竟什么样的房价才是合理的呢? 2012 年3 月14日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议上答记者问时指出，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。温总理对合理房价的解释显然是全面的，一方面房价要老百姓承受得起，另一方面房地产开发商获得的利润应该合理。目前国际比较公认的合理房价指标就是房价收入比，即一套住房平均价格与居民家庭年均收入的比值。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6 倍往往就视为出现泡沫，但是鉴于我国经济高增长的实际情况，一般认为 根据2012 年3 月6 日上海易居房地产研究院发布的报告指出， 2011 年我国城镇居民房价收入比回落至7. 50 倍，接近合理区间，但是大中城市的房价收入比明显偏高，深圳、杭州、北京、厦门和上海2011 年房价收入比分别达到15. 60、14. 10、12. 94、12. 48 和12. 40 倍。而伦敦房价收入比为6. 9倍，首尔为7. 7 倍，纽约为7. 9 倍，悉尼为8. 5 倍。可见我国一线城市的房价收入比远高于国际水平。 鉴于房地产市场中存在的泡沫现象，政府从2005年至今，出台了密集的宏观调控制度，新老国八条、国六条、国十五条包括现在的限购令、房产税等等。这些调控措施在实施初期取得了一定的成效，遏制了房地产开发投资过快增长的势头，住宅结构有所改善，房价涨势趋缓。但过一段时间后，政策已逐渐失效，出台的种种措施并没有收到预期效果，房价仍延续此前疯狂上涨的势头。最新出台的房地产宏观调控措施再次成为“雷声大雨点小”的闹剧。一次又一次的宏观调控成为“空调”充分说明政策措施面对房地产市场时的软弱无力，宏观调控的威力在房地产市场中一次又一次的失灵。 我国房地产调控现在可能创下了几项世界纪录: 调控时间最长、调控力度最大、调控效果最差。那么是什么原因使得我们花了这么大的精力、资源调控房地产市场却收效甚微呢？我认为房地产市场中不同利益主体之间的博弈是使房地产业泡沫依旧的重要原因之一。 3 中央政府、地方政府、商业银行与开发商的博弈概述 在房地产开发过程中，中央政府、地方政府、商业银行和房地产开发商都是独立的利益主体。一定时期内的国家利益总量是一定的，而各个利益主体都想争取更多的份额，这使得每个利益主体都从利己角度出发相互争夺相关利益。这种现象实质上是一种利益关系，即国家整体利益与局部利益、社会普遍利益与地方特殊利益的分配比例关系。 中央政府：中央政府作为国民经济