晋城泛亚工业品贸物流中心项目发展思考.pptVIP

小 结 项目处于前期阶段，距离和竞争影响其招商 项目目前处于前期规划阶段，开工建设的为项目的汽配汽车市场，由十堰商会投资建设，其余部分目前尚未动工； 从招商及销售来看，项目对晋宁本地相关业态商户及投资者有较强的吸引力，而对于昆明主城相关业态的商户吸引力较弱，距离及其他同类型市场对其项目招商有着较大的影响； 不论是目前规划的经开区汽配城，还是车行天下，长坡汽车城，都比项目有交通及配套优势。同时目前经营的市场目前尚没有搬迁及拆迁的规划，市场整体发展难度较大。 立足昆明城市发展看项目区位 1 项目现状及目前定位分析 2 规划业态拆迁分析 3 项目竞争及发展思考 4 昆明不是产业型城市，只是区域市场 九五计划 十五计划 十一五计划 烟草 农业 旅游 旅游会展 烟草 生物医药等 电子信息 烟草旅游 商业贸易 昆明在九五计划中，重点发展的是农业和烟草，到十五计划时，恰处于昆明举办世博会，重点转向旅游及会展，十一五计划时，重点发展由旅游会展转变到电子信息，商业贸易等方面。 昆明历来不是产业型城市，可发展生产加工的行业少之又少，做产销一体化的市场短期内存在障碍。 做城市型商业、省会型中转批发商业是目前较易运营的商业模式。 昆明作为云南的省会，根据云南的地理及交通环境，省会型经济辐射面广。昆明本身作为一个中等规模的城市，城市消费需求有着较大的市场空间。 2009年昆明市总人口623.8万人，非农（城市人口）255.6万人。 2008年云南的人口统计数字4550万,20007、08、09年的每年人口自然增长率在6.3‰-6.5‰左右，也即这二年云南全省的人口自然增长每年基本不超过30万人。 云南经济主要以农业、烟草、矿、旅游等为主，商贸及小产业加工发展滞后，主要走批发零售为主。 昆明现有集中商业基本为满足城市需求及地州县市需求。经过多年的发展，供需关系处于平稳水平。 在人口没有较大幅度增加，产业变化不大，经济发展平稳前提下，短期昆明各类集中型商业的供需关系相对平稳。 在国家政策及区域发展规划下，未来市场有着一定的增加需求，但是这种需求基本呈一种缓慢增长的态势。 大体量商业的发展模式，一般均以过渡性市场、外来引入市场、市场自身升级需求等为主，白地自建商业的招商是非常艰巨的。 螺蛳湾市场1-2期的发展主要以外来新模式下的老旧业态更新升级，其在拆迁安置基础上，吸引同类中高端业态进入，打造规模型的现代化商贸城。 概念定义 商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场。 形成基础 1、区域生产企业达到一定数量、规模； 2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似； 3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。 表现方式 1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成； 2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。 市场案例 义务小商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城 按照区域特性分类（1）---产地型专业市场 昆明目前没有相关的服装、小商品等生产链条，市场发展不属于产地型专业市场。 按照区域特性分类（2）---中转型专业市场 概念定义 市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。 形成基础 1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心 2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路 表现方式 1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）； 2、商品国外生产向国内运动（进口）； 注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。 市场案例 广东广源路汽配专业市场 昆明为云南省省会，对地州经济辐射力大，部分专业市场主要为中转型专业市场。 按照区域特性分类（3）---销地型专业市场 概念定义 商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求。 形成基础 1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定； 2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。 表现方式 某类商品消费集中的区域。 市场案例 上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场 昆明同时自身有600余万人口，城市自身消费水平促使部分专业市场为销地型专业市场。 市场规模小 市场规模大 辐射范围小 辐射范围扩大 讲求区位交通 讲求产业基础 存在进入门槛 需具备产业基础 市场表现好 进入门槛低 竞争加剧 辐射范围被挤压 随着物流/电子商务发展 逐步被淘汰 生命力渐弱 产地型市场 销地型市场 中转地市场 昆明缺乏产业基础，但市场规模较大，整体呈现的是以中转地市场及销地型市场带动下，逐步转化为产地型市场的特点。 市场名称 总户数 每户面积 铺面套内面积 总建筑面积 邦盛电器市场 298 40-500平米（2-3层） 26820平米 近10万平米 西园路厨具市