房价飞涨的财富移效应及日本、香港和台湾经验教训.pptVIP

破坏稳定的宏观经济 降低社会生产和资源配置的效率 阻碍工农业生产 助长地下经济和非法活动 导致金融危机 加大贫富差距和国民收入不平等 房地产泡沫经济的危害 存量与流量收入差距的扩大 使得无房产的人相对变穷了 房价飞涨为何导致贫富差距扩大 房价飞涨 导致存量 资产膨胀 流量收入 增加缓慢 一、房地产业的基本特征 二、房地产市场的行为金融学和三种需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫 台湾住房三个明显特点 第一、自有率高,自1980年以后保持在80%左右 第二、空屋率高 90年代超过15%，过高反映社会上房地产投机风气盛行 第三、房价上涨速度快 台湾房地产泡沫 台湾房地产3次大波动 25万 7.5万 4.5万 房价 (万/坪） 19% 4.03 1979年--1980年 货币升值，热钱涌入，产生投机型的泡沫经济。在这次暴涨之前货币供给量出现高峰，当局在1989年实行了紧缩货币的政策，房价推迟到1991年开始回落，租金/售价达到1/3 注：台北36.87万元，涨幅4倍 4.4% 274.5% 11.90 1987年– 1989年 这两次与经济快速增长和宽松的 货币政策有关，人均GDP大约为 11%-13%，还和国际油价上涨有 关 8.2% 50% 3.5 1972年--1973年 原因 CPI 房价涨幅 房价/收入 年份 房价暴涨使得工业用地成本升高，降低了企业投资建厂的意愿，阻碍了产业升级换代和进一步的发展 财富进一步向少数人集中 损害社会资源的分配效率，空屋率很高 亚洲金融危机，经济逐步出现负增长 失业率增加，2000年达到5.2% 2003年的房价和高峰期跌幅40%左右 出现中档楼房无人问津，豪宅销售情况良好 台湾房产泡沫破灭之后 在最近25年内，香港的房价经历了3次起伏 第一阶段：1979年到1981年，香港房地产市场升了45% 第二阶段：1985年到1988年，房价上升了100% （前两次都是由于经济发展带动） 第三阶段：1991年到1997年，房价上升了261% （1991年大陆经济恢复增长势头，投机活动急剧加热，房屋贷款占总贷款额的40%，香港的房地产业对于其实体扩张而言，已经过度扩张。产生泡沫经济） 房价收入比达到17倍，租金/售价比达到1/300 政府采取措施 住房贷款利率高达18%和增加经济适用房(1年后，随着1997年金融危机泡沫破灭） 香港的房地产泡沫 从1997年10月开始，一年内跌了50%，商用大厦的跌幅更大，到2003年 与最高峰比跌幅跌掉60% 大量资金被转移到股市和房地产市场，实业生产部门由于缺乏资金而投资不足，纷纷离开香港，转移到广东或其他内地城市 房价暴涨带动了工资水平的大幅度上升，丧失了劳动密集型产品生产的比较优势 经济从1999年开始出现负增长，到2004年才有所恢复，失业率从1998开始上升，到2003年达到7.3% 香港房地产泡沫破灭 1988年东京中心商业用地的价格变成了1983年的350%，住宅用地价格增长为300%,1990年日本的土地总值达到15万亿，比美国土地资产总值多4倍。住房/收入比达到13左右，租金/售价比1/300。流行“地价不下”的”马尔萨斯条件“，认为随着经济的增长和土地数量的有限，地价只会上涨，而不可能出现下跌 企业、个人都把股市和房地产炒作当作重要的财源，1987年三洋在股市和房地产的收益是主营业务的134%，1989年，在纽约买下象征美国经济的洛克菲勒中心，在洛杉矶买下很多房地产。 股票比起最低点时翻了19倍 上涨到38000点 日本当时的情况 1990年秋季开始，房价开始直线下滑，到了1994年日本东京、大阪等地商业价格跌了-400%，住宅用地--500%，房价58000美元/平方米，跌为20000美元，1990年房地产破产企业达到364家，到了2002年日本又28家