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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第20讲 地价评估与分摊 第十一章 地价评估与分摊 第一节 地租理论及测算 一、地租的含义 1、广义地租的概念：是指超额的工资、利息及利用任何生产因素所获得的超额报酬。 2、狭义地租的概念：是指利用土地所获得的超额报酬。 二、地租理论的回顾 地租理论发展的历史见下表： 代表人物 计算公式 威廉·配第 市场价格－市场成本 理查德·坎蒂隆 市场价格－生产成本－经营利润 亚当·斯密 市场价格－生产成本－普通利润 詹姆斯·安德森 市场价格－生产成本－平均利润 大卫·李嘉图 市场价格－生产成本－平均利润 马尔萨斯 市场价格－生产成本－所使用的资本×一般农业资本利润率 约翰·冯·杜能 市场价格－生产成本－平均利润－资本利息 马克思 市场价格－生产成本－平均利润－资本利息 地租理论的关键是：地租是土地本身创造的价值或者产生的价值。但土地本身不会创造价值。因此，可以理解为在创造价值过程中土地的贡献或者体现出来的价值，当然不同的土地、创造价值的方式等不同，土地体现出来的价值也不同，地租也不同。例如，用土地生产粮食的地租与用土地建房子的地租不同。因为，两种创造价值的方式不同，土地所体现的价值也不同。 三、地租量的测算 1、计算公式 地租量＝农产品的市场价格－农产品的销售税费－农产品的生产成本－土地投入资本的利息－农业经营者的利润。 2、土地是最佳用途下使用的。 地租 地租 距离 用途1 用途2 用途3 A B 不同用途的地租支付能力 3、土地是在最佳集约利用下使用的。 4、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均以社会平均或者一般水平来扣除。 5、生产价格为该土地上的产量乘价格。 例如：某宗农地生产某种农产品，其单位价格为1元/斤，产品产量为1000斤，该产品的销售税为100元，成本为500元，投资利息50元，农业经营者的利润为100元，计算该宗土地的地租。 解：该宗土地的地租为： 1×1000－100－500－50－100 ＝250元 第二节 路线价法 一、路线价法概述 (一)、路线价法的含义 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。 (二)、路线价法的理论依据 1、路线价的含义 对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格将此平均水平价格称为路线价。 2、路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。其理论依据是替代原理。“路线价”可视为市场法中的“可比实例”价格。“调整”实际上为房地产状况调整。 房地产状况调整：主要包括临街深度、地块行状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、前后临街、街角地等)、临街宽度等房地产状况调整。 注意：路线价法与市场法的区别在于：一是不做交易情况修正和交易日修正；二是先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；三是利用相同的可比实例价格。路线价法不做交易情况修正和交易日调整的原因是：(1)求路线价时，若干标准临街宗地的平均价格，已经是正常价格；(2)求得的路线价对应的日期，与求取的临街土地价的日期一致，都时估价时点。因此，注意出路线价法与市场法比较的题。 3、路线价法的优点 路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内，同时对大量土地进行的估价。 4、路线价法的适用对象 路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 5、路线价法的适用条件 运用路线价法估价的前提条件是道路较规整，临街各宗土地的排列较整齐。路线价法估价还需要有妥善、合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。 6、路线价法的操作步骤 一般分为6个步骤进行： (1)划分路线价区段； (2)设定标准深度； (3)选取标准宗地。 (4)调查评估路线价。 (5)制作深度价格修正率表和其他价格修正率表。 (6)计算临街各宗土地的价格。 二、划分路线价区段 路线价区段是沿街带状的区段，一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地视为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一个路线价区段。 三、设定标准深度 在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内，临街各宗土地的临街深度的众数(即深度出现频数最多的深