房地产营销策略沟通报告.pptVIP

[价格策略]定价方法 定价方法： 运用市场比较法，进行加权平均得出静态定价； （选取项目周边有一定代表性的项目进行比较：万和华府、金色城邦、银河湾、御景湾） 通过市场增长规律、营销包装、实景体验等因素对静态价格做出修正； [价格策略] 价格模型 定价因素 价值权重 类比楼盘定量 万和华府 金色城邦 银河湾 御景湾 本项目目标 地理环境 13% 0.88 0.87 0.82 0.85 0.88 交通情况 11% 0.86 0.87 0.83 0.83 0.85 项目规模 13% 0.87 0.82 0.88 0.85 0.86 市场定位 11% 0.82 0.87 0.88 0.87 0.88 规划设计 11% 0.83 0.84 0.87 0.86 0.87 产品设计 10% 0.86 0.82 0.85 0.84 0.86 自身配套 10% 0.86 0.88 0.87 0.82 0.88 物业品质 10% 0.82 0.84 0.88 0.86 0.87 教育配套 11% 0.88 0.88 0.86 0.86 0.87 总计 100% 0.8505 0.8556 0.8594 0.8466 0.8676 原始数据 计算栏 序号 楼盘名称 楼盘得分（X） 楼盘单价（Y） X*X Y*Y X*Y 1 万和华府 0.8505 6100 037210000 5188.05 2 金色城邦 0.8556 6300 039690000 5390.28 3 银河湾 0.8594 6000 036000000 5156.4 4 御景湾 0.8466 6000 036000000 5079.6 ∑ 3.4121 24400 2148900000 20814.33 a= (∑Y-b*∑X)/n a= 1427.24 b= (∑X*∑Y-n∑XY)/(∑X)2-n∑X2 b= 5477.86 通过一元回归方程得出： Y=a+bx=6850 预估本案毛坯住宅静态入市均价为 6850元/平方米 [价格策略] 价格模型 一期产品 （批次）　 价格修正因素 单价调整 货量 修正价格 整体均价 营销体验支持 其他因素 第一批次 无 项目首次入市，应该以略低于市场预期的价格切入 下浮3% 29312㎡ 6645 7125元/㎡ 第二批次 样板房体验 经过前期试水后，本次携多样户型再次出击 上浮3% 28086㎡ 6844 第三批次 现场实景体验 推出拳头产品，面向改善型客户 上浮4% 17528㎡ 7118 第四批次 无 优势位置的优势房源，价格适度抬升 上浮5% 24772㎡ 7473 第五批次 小区整体呈现 最后一批楼王位置，绝对惜售产品，抬高价格树立项目的价值标杆位 上浮3% 23727㎡ 7698 一期住宅产品通过梯度性的价格成长及合理的推案次序， 最终实现7125元/平米的整体均价 [价格策略] 价格修正 [价格策略] 价格增长模型 阶段 期数 建筑面积 均价 总价 低价入市 第一批 29312㎡ 6645 194763584 稳步提升 第二批 28086㎡ 6844 192092761 唯利是图 第三批 17528㎡ 7118 124757089 第四批 24772㎡ 7473 185132745 第五批 23727㎡ 7698 182642660 合计 123407㎡ 7125 879388839 1 2 3 低价入市 稳步提升 唯利是图 6% 410元/平米 6% 386元/平米 以三段式价格提升策略，并配合每段推案产品的合理配置，最终实现价格温和提升的目的。 最终实现住宅整盘均价7125元/平米，力争实现7500元/平米 [时间节点] 2013年时间节点 8月：临时接待中心 10月中旬：现场售楼处及样板示范区呈现 12月：黄金周开始认筹 2月春节：开盘 第一阶段 地面部队，大规模地毯式行销 品牌造势 第二阶段 闪电战，迅速积累客户 项目高度 第三阶段 歼灭战，开盘引爆 人气爆破 借势新华集团品牌及高端别墅产品形象建立项目品牌效应，通过渗透性媒体攻击，迅速积攒人气 重点工作 1、媒体全面出街亮相 2、满天星式巡展全面铺开 3、七夕节全城玫瑰派送活动 4、龙虾啤酒节全面启动 5、跨界行销活动的全面落地 重点工作 1、线下直效渗透与拓客 2、现场样板房示范区体验 3、媒体更换，纸媒集中轰炸 4、售楼处持续暖场活动 借势新华地产过往操作楼盘的客户资源进行前期预热与造势 重点工作 1、年底嘉年华活动助推认筹人气 2、元旦现场拉斯维加斯活动持续暖场 3、正月初五财神日高蓄水热销开盘 借势活动、口碑来迅速实现高