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----2017年度政策发布会 一、总局2016年80号文件 国税函〔2008〕828号： 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 　　（一）用于市场推广或销售； 　　（二）用于交际应酬； 　　（三）用于职工奖励或福利； 　　（四）用于股息分配； 　　（五）用于对外捐赠； 　　（六）其他改变资产所有权属的用途。 二、房地产企业所得税问题 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（2016年第81号） 1、出台背景 原公告：《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（2010年第29号） 二、房地产企业所得税问题 2、适用范围 （1）土地增值税清算当年企业所得税汇算清缴是否出现亏损； （2）区分当年是否有其他后续开发项目。 后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。 二、房地产企业所得税问题 3、计算方法 （1）分摊开发各年度土地增值税 各年度应分摊的土地增值税=项目缴纳的土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 注意：※销售收入包括视同销售房地产的收入； ※销售收入不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 二、房地产企业所得税问题 （2）调整开发各年度应纳税所得额 应补充扣除的土地增值税＝开发各年度应分摊的土地增值税－该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税 （3）计算应补退税款 应补退税款＝调整的应纳税所得额×税率 二、房地产企业所得税问题 （4）不足退税的结转亏损 当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 4、管理规定 企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括：该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率、是否存在后续开发项目等 二、房地产企业所得税问题 5、以前年度多缴税款处理 《公告》2016年12月9日发布，2010年29号公告同时废止。 《公告》发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在《公告》发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照《公告》第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。 例：某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税 。 分析： 第一步，分析是否符合81号公告； 第二步，根据整个项目的销售额、土地增值税缴税额，计算每年应分摊土地增值税； 第三步，根据应分摊税额调整当年应纳税所得额，并根据入库情况确定应补退税额度以及结转以后年度亏损额； 分析后计算如下图： 三、汇算会政策 1、营改增后房地产企业销售未完工开发产品收入确定问题 意见：营改增后，房地产企业销售未完工开发产品，应按不含增值税的收入计算预计毛利额。收入=预收款—预缴增值税。 《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号公告）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3％ 适用一般计税方法计税的，按照11％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5％的征收率计算。 沙河口区地方税务局汇算会 企业所得税申报问题 绿色为季度预缴申报；红色为年度汇算申报 小微企业政策优惠讲解 1.小型微利企业优惠政策讲解 文件依据：企业所得税法及实施条例、 财税[2015]99号、总局2016年61号公告 政策内容（1）小微企业条件：资产、从业人数、行业、年应纳税所得额； （2）优惠内容：自2015年10月1日至2017年12月31日止，所得额在30万元以下的，其所得额减按50%计入应纳税所得 额，按20%税率计算（全部减半低税率） （3）注意事项：核定可以享受优惠；预缴时即可享受政策；不需要备案（申报即备案）。